나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9538 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9538 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9538
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제303호
• 감정가: 291,000,000원
• 최저가: 186,240,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9538 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제303호 | 감정가: 291,000,000원 | 최저가: 186,240,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9538 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 488-38 래안빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택/단지형다세대주택)

감정가: 291,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 권OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 27.66㎡ (약 8.36평)

건물면적 (전용면적): 35.55㎡ (약 10.75평)

*본 물건은 다세대주택이므로, 전용면적을 기준으로 작성되었으며 별도의 분양면적 정보는 기재하지 않습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '한광고등학교' 북측 인근에 소재합니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 주거 밀집지역의 모습을 보입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 도로: 남측 완경사지에 조성된 2필지 일단의 사다리형에 세장형 토지이며, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 서측 및 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.2. 권리 분석

소유자/채무자: 본 물건은 채무자 소유 물건으로 진행되는 부동산 강제경매입니다.

주의사항: 입찰 시 **가장 주의해야 할 특이사항**이 있습니다.

- 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 **'배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'**으로 매각이 진행됩니다. 이는 낙찰자가 추가로 인수해야 할 보증금 채무가 없다는 뜻이므로, 일반적인 임차인 리스크는 없다고 해석되지만, 반드시 입찰 전 법원 공고문을 통해 최종 조건을 확인해야 합니다.

2.3. 감정평가 요약

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물 중 제3층 제303호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호는 하이새시 창호입니다.

이용상태 및 설비: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급 배수설비, 화재탐지 및 소화설비, 승강기설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

3. 투자 환경 분석

3.1. 상권 분석 및 생활 정보

주요 시설: 인근에 '한광고등학교' 등의 학교 시설이 위치해 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활 편의성은 보통입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 공항 시설법, 군사시설 보호법 등에 따른 규제(중요시설물보호지구, 원추표면구역, 대공방어협조구역)를 받고 있습니다. 이는 개별 건축행위 시 건축 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

3.2. 잠재적 리스크

권리적 리스크: 위 2.2.에서 언급된 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금반환청구권 포기 조건이 **매각 조건**이므로, 이 조건을 반드시 이해하고 입찰에 참여해야 합니다. 포기 조건이 명확하다면 권리적 리스크는 매우 낮습니다.

물리적 리스크: 다세대주택이 밀집된 지역의 특성상 주차 환경이 다소 불편할 수 있습니다.

혐오 시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 해당 소재지 반경 내에 특별한 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 화장터 등)은 확인되지 않았습니다.

3.3. 투자 포인트

가격 경쟁력: 감정가 2억 9,100만 원부터 시작하는 경매 물건으로, 신건일 경우 주변 시세 대비 경쟁력을 확보할 수 있는지를 면밀히 검토해야 합니다.

권리 안정성: 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이므로, 명도(인도)에 따른 금전적 리스크가 상당히 제거되어 투자 안정성이 높습니다.

주거 수요: 서울 강서구 화곡동은 서민 주거 밀집 지역으로, 비교적 저렴한 주택을 찾는 실수요나 임대 수요가 꾸준한 곳입니다.

4. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)으로, 전용면적 대비 감정가가 적절한 수준에서 형성된 것으로 보입니다. 특히, 임차권 관련 권리 리스크가 주택도시보증공사의 배당금 포기 조건으로 해소되어 명도 절차의 난이도나 추가 인수금의 위험이 상당히 낮은 **안전한 경매 물건**으로 평가됩니다. 입찰자는 인근의 시세 조사와 더불어 토지이용계획상의 규제 사항(공항 관련 규제 등)을 확인하여 향후 재매각 또는 재건축 가능성 등을 고려해야 합니다.

*면밀한 현장 조사와 함께 정확한 시세 분석이 이루어진다면 안정적인 수익을 기대할 수 있는 투자처로 판단됩니다.*

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계