나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9374 [1] 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9374 [1] 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제3층 제304호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9374
• 주소: 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제3층 제304호
• 감정가: 300,000,000원
• 최저가: 192,000,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9374 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제3층 제304호 | 감정가: 300,000,000원 | 최저가: 192,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울특별시 금천구 독산동 다세대주택 경매 물건 분석

1.1. 물건 개요 및 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9374 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 921-2 프라우드21 제3층 제304호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 300,000,000원

토지면적: 18.22㎡ (약 5.51평)

건물면적 (전용): 28.14㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 경매 정보 및 권리관계 분석

소유자/채무자: 오OO

채권자: 주OOOOOOO

권리상의 특이사항:

본 물건은 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리 이후 모든 권리는 소멸될 것으로 보이나, 다음과 같은 중요한 주의사항이 있습니다.

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각으로 진행됩니다.

분석의견: 이 조건은 낙찰자에게 HUG에 대한 미배당 잔액 인수 책임이 발생할 가능성을 명시적으로 배제하기 위한 조건으로 보입니다. 매수인은 입찰 전 HUG가 해당 잔액 청구권을 포기한다는 사실을 명확히 확인해야 하며, 만약 포기 조건이 충족되지 않을 경우 법정 다툼이나 추가 인수금액 발생의 리스크가 존재합니다. 안전한 투자를 위해서는 해당 조건을 충족하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계는 미상입니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""서울정심초등학교"" 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 상황은 보통입니다. 주거밀집 지역 내에 위치하여 접근성은 양호한 편입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 3층에 위치합니다.

외벽은 돌붙임 마감 등으로 처리되었고, 창호는 샷시마감 등으로 보입니다.

이용상태: 현재 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생 및 급배수시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 보통 이상입니다.

2.3. 토지 및 공법상 제한

토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 남서측, 남동측으로 약 4M 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근에 무리가 없습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당되어 일반적인 주거 활동에 적합합니다. 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등 공법상 제한이 있으나, 주거용 건물의 현 이용 상태에는 큰 제약이 없을 것으로 판단됩니다.

3. 투자 분석

3.1. 잠재적 리스크 및 혐오시설

잠재적 리스크 (권리): 앞서 분석된 바와 같이, 임차인/HUG의 보증금반환청구권 포기 조건 매각 건은 가장 큰 잠재적 리스크입니다. 조건 미충족 시 발생하는 법적 책임을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

잠재적 리스크 (임대차): 임대관계 미상으로 보고되어 있으므로, 실제 임차인의 현황(대항력 여부, 보증금 등)을 철저히 조사하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

주변 혐오시설: 본건 주변(금천구 독산동 921-2)은 주거 밀집 지역입니다. 검색 결과, 과거 초등학교 내 쓰레기 소각장 등이 있었으나, 현재는 공공 프로젝트를 통해 '숨결'이라는 문화 공간으로 재탄생하는 등 주민 기피시설을 개선하려는 노력이 확인되었습니다. 현 시점에서 직접적인 혐오시설 리스크는 높지 않은 것으로 보이나, 현장 방문을 통해 주변 환경을 최종 확인할 필요가 있습니다.

3.2. 종합 의견

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재의 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 비교적 낮은 감정가(3억 원)에 형성되어 소액 투자자에게 적합할 수 있습니다.

입지적으로는 초등학교 인근 주거 밀집 지역에 위치하며 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 변수는 **권리분석상의 주의사항**입니다. HUG 관련 조건을 명확히 해결할 수 있다면 안정적인 투자가 될 수 있으나, 이 조건의 이행 여부에 따라 명도 및 최종 인수금액에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

3.3. 투자 포인트

핵심 지역 소액 투자: 서울 금천구 독산동이라는 핵심 지역에 3억 원대의 감정가로 진입할 수 있는 소형 주택입니다.

주택 유형의 선호도: 도시형생활주택으로 공급되어 있으며, 소형 가구의 주거 수요가 꾸준한 면적이므로 임대 수요는 충분할 것으로 예상됩니다.

건물 상태: 2021년경 준공(추정)된 비교적 신축급 건물(4년차)로 보이며, 승강기 등 기본 설비가 잘 갖추어져 있어 경쟁력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계