나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경348 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 64-95 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경348 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 64-95 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경348
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 64-95
• 감정가: 3,295,576,500원
• 최저가: 3,295,576,500원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 근린생활시설

서울남부지방법원 경매15계 2025타경348 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 64-95 | 감정가: 3,295,576,500원 | 최저가: 3,295,576,500원 | 용도: 근린생활시설

1. 서울남부지방법원 2025타경348 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경348 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 64-95

용도: 근린생활시설

감정가: 3,295,576,500원

토지면적: 669.00㎡ (약 202.37평)

건물면적: 460.73㎡ (약 139.37평)

건물 제시외면적: 285.60㎡ (약 86.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 대OOOOOOOOOOOOO

채무자: 대OOOOOOOOOOOOO

채권자: 동OOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 토지는 인접지 대비 완경사지인 4필 일단의 부정형 토지로서, 현황 노유자시설 및 교회 등의 건부지로 이용 중입니다. 토지는 서측으로 고척로18길 도로와 접하고 있습니다. 주변 지역은 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축이 가능하며, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 또한, 인근에 개봉역이 있어 지역 개발 계획이 수립되고 있으며, 개웅산 근린공원 등 녹지 공간도 조성되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 채권자는 동OOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 공부상 나타나지 않는 제시외 건물도 포함됩니다. 건물에는 위반건축물로 표기된 부분이 있으며, 이는 면적 27㎡(경량철골조, 근생), 14㎡(경량철골조, 근생), 20㎡(철파이프조, 근생)로 총 61㎡에 해당합니다. 또한, 3층 건물의 경우 일반건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중이므로 사용승인 현황과의 차이를 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 분류되며, 현재 1층은 노유자시설(예성데이케어센타), 2층은 교회(대한예수교장로회서울예성교회), 3층은 주택으로 이용 중입니다. 주위가 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 다양한 업종의 근린생활시설 입점 가능성이 있습니다. 오류초등학교 인근에 위치하여 학령기 아동 관련 시설이나 주거 밀집 지역을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 오류초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주위로 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 본건 건물에는 위반건축물로 등재된 부분이 있어, 추후 건축 관련 행정 제재나 원상복구 명령 등의 대상이 될 수 있습니다. 둘째, 3층의 경우 건축물대장상 용도는 '사무소'이나 현황은 '주택'으로 사용되고 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 관련 법규 준수 여부를 파악해야 합니다. 셋째, 임대 관계가 미상으로, 인수 시 임차인과의 관계 설정 및 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 넷째, 토지가 완경사지이며, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 각종 도시계획법규에 따른 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 구로구 개봉동 64-95 소재 부동산은 경매 물건으로, 교육시설 및 주거 밀집 지역과 인접해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 근린생활시설 및 노유자시설, 종교시설, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다. 그러나 위반건축물 존재, 건축물 현황과 공부상 용도 불일치, 미상 임대차 등 권리 및 건축물 관련 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 이에 대한 대비책을 철저히 마련해야 합니다. 또한, 토지의 경사도 및 각종 개발 제한 사항을 고려하여 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

인천지하철 2호선 개봉역과의 접근성이 개선될 경우 지가 상승 잠재력이 있습니다. 주변의 지속적인 주거 개발 및 상업 시설 확충으로 인한 수혜가 기대됩니다. 위반건축물 등 리스크 요인을 해소하고 용도 변경 등을 통해 건물을 적법하게 활용하거나, 주변 개발 계획과 연계하여 토지를 활용한다면 장기적인 투자 가치를 확보할 수 있습니다. 현재 경매 감정가격을 면밀히 분석하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.1.서울남부지방법원 2025타경348 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경348 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 64-95

용도: 근린생활시설

감정가: 3,295,576,500원

토지면적: 669.00㎡ (약 202.37평)

건물면적: 460.73㎡ (약 139.37평)

건물 제시외면적: 285.60㎡ (약 86.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 대OOOOOOOOOOOOO

채무자: 대OOOOOOOOOOOOO

채권자: 동OOOOOO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "오류초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본건 토지는 인접지 대비 완경사지인 4필 일단의 부정형 토지로서, 현황 노유자시설 및 교회 등의 건부지로 이용 중입니다. 토지는 서측으로 고척로18길 도로와 접하고 있습니다. 주변 지역은 제2종일반주거지역으로 7층 이하 건축이 가능하며, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. 또한, 인근에 개봉역이 있어 지역 개발 계획이 수립되고 있으며, 개웅산 근린공원 등 녹지 공간도 조성되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 채권자는 동OOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 공부상 나타나지 않는 제시외 건물도 포함됩니다. 건물에는 위반건축물로 표기된 부분이 있으며, 이는 면적 27㎡(경량철골조, 근생), 14㎡(경량철골조, 근생), 20㎡(철파이프조, 근생)로 총 61㎡에 해당합니다. 또한, 3층 건물의 경우 일반건축물대장상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재되어 있으나, 현황은 '주택'으로 이용 중이므로 사용승인 현황과의 차이를 확인해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 근린생활시설로 분류되며, 현재 1층은 노유자시설(예성데이케어센타), 2층은 교회(대한예수교장로회서울예성교회), 3층은 주택으로 이용 중입니다. 주위가 단독주택, 아파트단지, 각종 근린생활시설이 혼재된 지역이므로, 다양한 업종의 근린생활시설 입점 가능성이 있습니다. 오류초등학교 인근에 위치하여 학령기 아동 관련 시설이나 주거 밀집 지역을 대상으로 하는 상업 시설 운영에 유리할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 오류초등학교 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 주위로 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 통해 시내 접근이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, 본건 건물에는 위반건축물로 등재된 부분이 있어, 추후 건축 관련 행정 제재나 원상복구 명령 등의 대상이 될 수 있습니다. 둘째, 3층의 경우 건축물대장상 용도는 '사무소'이나 현황은 '주택'으로 사용되고 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 관련 법규 준수 여부를 파악해야 합니다. 셋째, 임대 관계가 미상으로, 인수 시 임차인과의 관계 설정 및 명도 문제가 발생할 수 있습니다. 넷째, 토지가 완경사지이며, 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 각종 도시계획법규에 따른 개발 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 구로구 개봉동 64-95 소재 부동산은 경매 물건으로, 교육시설 및 주거 밀집 지역과 인접해 있어 입지적 장점을 가지고 있습니다. 근린생활시설 및 노유자시설, 종교시설, 주택 등으로 복합적으로 이용되고 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다. 그러나 위반건축물 존재, 건축물 현황과 공부상 용도 불일치, 미상 임대차 등 권리 및 건축물 관련 리스크 요인을 면밀히 분석하고, 이에 대한 대비책을 철저히 마련해야 합니다. 또한, 토지의 경사도 및 각종 개발 제한 사항을 고려하여 향후 활용 방안을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

인천지하철 2호선 개봉역과의 접근성이 개선될 경우 지가 상승 잠재력이 있습니다. 주변의 지속적인 주거 개발 및 상업 시설 확충으로 인한 수혜가 기대됩니다. 위반건축물 등 리스크 요인을 해소하고 용도 변경 등을 통해 건물을 적법하게 활용하거나, 주변 개발 계획과 연계하여 토지를 활용한다면 장기적인 투자 가치를 확보할 수 있습니다. 현재 경매 감정가격을 면밀히 분석하여 시세 대비 합리적인 가격으로 취득한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계