나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9311 [1] 서울특별시 금천구 독산동 973-47 보람타운 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""독산3동다목적광장"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 ""시흥IC"" 및 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 제4층 제402호로서,
(사용승인일: 2016-6-30)

외벽: 모르타르위페인팅 및 돌붙임 마감 등
창호: PVC새시

이용상태

다세대주택(방2, 거실겸주방, 화장실, 발코니)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 제1종지구단위계획구역([문성생활권]자세한사항별도확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9311 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 973-47 보람타운 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 220,000,000원

토지면적: 14.83㎡ (약 4.49평)

토지지분: 14.83㎡ (약 4.49평)

건물면적: 29.07㎡ (약 8.79평)

건물지분: 29.07㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 정보: 보람타운, 2016년 6월 30일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지상 7층 중 4층.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

교통 상황으로는 인근에 시흥IC 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 독산역과 석수역을 도보 또는 짧은 버스 이동으로 이용 가능합니다.

토지는 세장형으로 주거용 건부지로 이용 중이며, 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2021년 12월 7일자 금천구의 압류입니다. 매각으로 인해 등기부상 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 등기사항 요약은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 2016-07-07

* 소유권이전: 2020-03-13 (김석진)

* 말소기준권리: 압류 (금천구, 2021-12-07)

* 기타 압류, 가압류, 근저당 등 다수 존재하였으나 모두 말소되었습니다.

* 등기부채권 총액은 4,800,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이명호)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-28

* 확정일자: 2020-01-30

* 대항력: 없음.

* 본 건은 HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다. 이에 따라 낙찰자가 부담해야 할 인수 보증금은 0원으로 간주됩니다.

1.4. 상권분석

본 건이 위치한 독산동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다.

주변에 "독산3동다목적광장"이 있어 지역 커뮤니티 활동이 가능한 환경입니다.

소규모 점포 및 서비스 시설이 주를 이룰 것으로 예상되며, 주거지로서의 안정적인 수요가 존재할 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조로 2016년 6월 30일에 사용승인되었습니다.

본건은 지상 7층 중 4층에 위치한 전용면적 29.07㎡ (약 8.79평)의 다세대주택입니다. 내부 구조는 방 2개, 거실 겸 주방, 화장실, 발코니로 이용 중입니다.

전기, 승강기, 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 유사 부동산 거래 사례 분석:

* 2026년 5월 5일 거래된 독산동 972-50번지 로얄팰리스5 (2023년식, 29.87㎡, 3층)이 32,500만원에 거래되었습니다. 이는 약 1088만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월 6일 거래된 독산동 886-6번지 더하우스비동 (2017년식, 53.72㎡, 5층)이 44,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 819만원/㎡ 수준입니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 독산동 960-11번지 엘리체 (2012년식, 21.99㎡, 4층)가 14,000만원에 거래되었습니다. 이는 약 637만원/㎡ 수준입니다.

본 건(29.07㎡)은 최근 거래된 로얄팰리스5 (29.87㎡)와 면적이 유사하며, 건물 연식 또한 2016년으로 비슷합니다. 따라서 현재 시세는 약 1088만원/㎡ 수준을 적용하는 것이 합리적입니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차보증금 포기 조건: 임차인(이명호)의 보증금 240,000,000원에 대한 보증금반환청구권을 주택도시보증공사가 포기하는 조건으로 매각됨에 따라 낙찰자는 해당 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 이 조건의 명확한 이행 여부 및 법적 효력에 대한 최종 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

주변에 산업시설이나 폐기물 처리시설 등 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 금천구 독산동에 위치한 2016년 준공의 다세대주택입니다. 면적은 전용 29.07㎡ (약 8.79평)으로 소형이나, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

감정가 220,000,000원 대비 최근 실거래가가 유사 면적 기준으로 325,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 대비 현저히 낮은 가격입니다.

권리 관계상 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점 또한 투자 매력도를 높이는 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 최근 거래가 325,000,000원의 유사 면적 물건과 비교 시, 감정가 220,000,000원은 상당한 가격 메리트가 있습니다.

보증금 미인수 조건: 임차인 보증금 240,000,000원에 대한 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용을 낮출 수 있습니다.

준신축 건물: 2016년 준공으로 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수선 비용 발생 가능성이 낮습니다.

입지 개선 가능성: 독산동 일대의 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충은 향후 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 건물 면적(29.07㎡)과 유사 면적의 최근 거래 사례(29.87㎡)에서 확인된 평균 거래 단가(약 1088만원/㎡)를 적용할 경우, 예상 시세는 약 31,600만원 (29.07㎡ * 1088만원/㎡) 수준으로 산정됩니다.

감정가 220,000,000원에서 시세와의 차이 및 보증금 미인수 조건을 고려할 때, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

이에 따라, 280,000,000원 ~ 300,000,000원 범위 내에서 입찰가격을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 희망 낙찰가이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 법원 경매 진행 상황에 따라 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.