나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9610 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 고척동 소재 지하철1호선 ""개봉역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호로서,

외벽: 벽돌 치장쌓기 등 마감,
내벽: 벽지 및 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 세장형의 완경사 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설(사무소)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 모두 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

집합건축물대장 현황도면 호별배치와 현황 호별배치가 상이하여 귀원과 협의후 공부(집합건축물대장 현황도면)상 호별배치를 기준하여 평가하였으므로 경매진행시 재확인 및 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공부(201호)와 현황(202호) 불일치
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9610 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 320-12 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 224,000,000원

토지면적: 20.54㎡ (약 6.21평)

토지지분: 20.54㎡ (약 6.21평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 29.39㎡ (약 8.89평)

건물지분: 29.39㎡ (약 8.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 현황:

* 건물명칭: (별도 명시 없음)

* 연면적: 556.92㎡ (약 168.47평)

* 대지면적: 307.8㎡ (약 93.12평)

* 건축면적: 184.12㎡ (약 55.70평)

* 건폐율: 59.82%

* 용적률: 180.94%

* 층수: 지하 0층, 지상 5층

* 구조: 철근콘크리트구조 (경사슬라브지붕)

* 준공일: 2019년 04월 09일 (사용승인일 기준)

* 엘리베이터: 1대 설치

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 지하철 1호선 "개봉역" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 도로, 장애물 제한 구역(공항 시설법), 대공 방어 협조 구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권 정비 계획법) 등의 제한사항이 있습니다.

2.4. 주변 시설

제반 주위환경에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 외부 지도 서비스 및 검색 사이트를 통한 혐오시설 존재 여부에 대한 정보 확인은 본 보고서에서 수행할 수 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

압류(징수과-28 010) (접수일자: 2024-12-04) (권리자: 구로구(서울특별시)) 가 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권보존: 김염규 외 1명 (접수일자: 2019-04-22)

* 공유자전원지분전부이전: 김용상 (접수일자: 2019-12-27) (매매)

* 주택임차권: 오승균 (접수일자: 2024-04-12) (보증금 205,000,000원) (말소: 말소) (전입일자: 2022-01-14, 확정일자: 2022-01-06)

* 압류: 구로구(서울특별시) (접수일자: 2024-12-04) (말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (접수일자: 2025-04-16) (금액 205,000,000원) (말소: 말소)

* 압류: 서대전세무서장 (접수일자: 2025-04-25) (말소: 말소)

* 압류: 서울특별시 (접수일자: 2025-07-15) (말소: 말소)

총 등기부 채권액: 205,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(승계) (성명: 오 )

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-14

* 확정일자: 2022-01-06

* 배당신고일자: 2024-04-12

* 대항력: 없음

* 비고: 임차보증금반환청구권은 포기 조건으로 매각됨.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 결과

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다. 주택임차권(을3)은 등기부상 말소 예정이나, "주의사항"에 명시된 바와 같이 매각 조건부로 임차인의 잔액 반환청구권 포기를 조건으로 하고 있어, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 주변에 공동주택, 단독주택 등이 분포하고 있습니다. 또한, 제2종근린생활시설(사무소) 용도로도 이용 가능한 토지이용계획이 있어, 지역 내 소규모 상업 시설 및 사무 공간 수요를 충족시킬 수 있는 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 인근에 학교가 소재하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변 근린생활시설 및 상업 시설 이용이 가능하며, 교통 편의성이 높아 서울 시내 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황 불일치

집합건축물대장 현황도면과 실제 현황 호별 배치가 상이하여 혼란이 발생할 수 있습니다. (201호 공부 vs 202호 현황) 이는 매각 진행 시 재확인 및 주의가 필요합니다.

6.2. 인도명령 가능성

현황상 201호(공부상 203호)를 임차한 오승균 임차인 및 주택도시보증공사 승계인과의 명도 과정에서 매수인이 별도의 인도소송을 제기해야 할 가능성이 있습니다.

6.3. 임차인 보증금 관련 조건

임차인 오승균 및 주택도시보증공사 승계인은 매수인에 대해 배당받지 못한 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이에 대한 명확한 포기 확인이 필수적입니다.

6.4. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경이 있었던 점은 향후 발생할 수 있는 추가적인 조건이나 절차에 대한 검토가 필요함을 시사합니다.

6.5. 공동담보 및 기타 권리

공동담보 물건이 존재하며, 선순위임차권이 등기부상 말소된 것으로 표시되어 있으나, 실제 권리 관계 및 말소 여부에 대한 면밀한 법률 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 연도(2019년) 대비 합리적인 감정가격을 형성하고 있으며, 개봉역 인근의 주거지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 그러나 공부와 현황의 불일치, 임차인 명도 관련 불확실성, HUG 인수조건 변경 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 현황 201호(공부상 203호)에 대한 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 조건부 매각이라는 점은 명도 시 중요한 고려사항이 될 것입니다. 이러한 위험 요소를 면밀히 검토하고 명도 및 권리관계 해결 방안을 구체적으로 수립한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도(2019년)로 인한 상품성 보유

* 개봉역 인근의 우수한 교통 및 생활 인프라

* 다세대주택으로서 소형 투자 가치 기대

* 잠재적 리스크 해결 시 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

현재 제공된 시장 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 최근 매매 사례와 비교 시 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 참고 매매 사례 분석:

* 리치그린B (317-2): 72.48㎡ (약 22평), 2012년식, 220,000,000원 (평당 약 10,000,000원)

* SKYVILLE (333-8): 44.64㎡ (약 13.5평), 2002년식, 175,000,000원 (평당 약 12,960,000원)

본건의 건물 면적은 29.39㎡ (약 8.89평)입니다. 위 매매 사례들을 고려할 때, 본건의 시장 가격은 약 100,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 224,000,000원 대비 시장 가격이 현저히 낮고, 권리 분석 및 명도 관련 리스크가 존재하는 점을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 95,000,000원

본 입찰가는 시장 가격 추정치와 현존하는 리스크 요인, 그리고 명도 및 권리관계 해결에 소요될 비용을 감안하여 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.