나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9258 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제5층 제503호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9258 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제5층 제503호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9258
• 주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 15, 웰타운에이 제5층 제503호
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9258 | 소재지: 서울특별시 강서구 월정로20길 15, 웰타운에이 제5층 제503호 | 감정가: 266,000,000원 | 최저가: 212,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9258 (1) 물건 보고서

*1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제5층 제503호에 소재한 오피스텔입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9258 (1)이며, 감정가는 266,000,000원입니다. 해당 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 건물은 2021년 3월 24일에 사용 승인되었습니다.

*1.2. 면적 및 지분

토지 면적은 7.74㎡ (약 2.34평)이며, 토지 지분 또한 7.74㎡ (약 2.34평)입니다. 건물 면적은 27.41㎡ (약 8.29평)이며, 건물 지분도 27.41㎡ (약 8.29평)입니다. 제시외 면적은 없습니다.

*1.3. 입지 조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡1동주민센터' 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때 제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

본 건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

*1.4. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 13층 건물 중 5층에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다. 사용승인일은 2021년 3월 24일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. 외벽은 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 새시 창호입니다. 본 건은 현재 오피스텔로 이용 중에 있습니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스를 이용한 개별 난방 설비, 승강기 설비, 기계식 주차장 시설 등을 갖추고 있어 생활에 편리함을 더합니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 2필지 일단의 세장형 토지로서, 현재 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.

*1.5. 권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각 시 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 주의사항으로 임차인 및 주택임차권 승계인에 대해 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 인수할 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 입찰 전 반드시 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다. 임대 관계는 현재 미상으로 파악됩니다.

*1.6. 상권 분석

해당 지역은 서울 강서구 화곡동의 핵심 상권 중 하나로, 강서구청, 화곡역, 까치산역 등을 중심으로 형성된 복합 상권입니다. 주거 밀집 지역이면서 관공서, 상업 시설, 교육 시설 등이 공존하여 배후 수요가 풍부하며 유동 인구가 많은 편입니다. 특히, 화곡역 상권은 다양한 연령층이 이용하는 안정된 상권으로 평가받으며, 음식, 숙박업 비중이 높습니다. 본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 상권의 활력이 높은 편입니다. 최근 마곡지구 개발로 인해 강서구 상권의 중심 이동이 있다는 분석도 있으나, 화곡동 일대 역시 꾸준한 수요를 기반으로 안정적인 상권 기능을 유지하고 있습니다.

*1.7. 생활 정보

주변에 '화곡1동주민센터'가 위치해 있으며, 까치산역 등 지하철 역세권과 버스 정류장이 있어 교통이 편리합니다. 교육 시설로는 '서울신원초등학교'가 인근에 위치할 수 있으며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 높습니다. 다만, 검색 결과에서 해당 주소지 주변에 특별한 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

*1.8. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 진입표면구역(진입표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

*1.9. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '주의사항'에 명시된 임차보증금 관련 문제입니다. 비록 채권자의 배당으로 해결될 부분이 있을 수 있으나, 임차인 또는 주택임차권 승계인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 청구권 포기 조건부 매각이므로, 이에 대한 면밀한 법적 검토 및 잔금 납부 전 관련 법률 전문가의 조언이 필수적입니다. 또한, 지역 경기 변동이나 공실률 증가 등 일반적인 부동산 투자 리스크도 고려해야 합니다.

*1.10. 투자 포인트

본 건은 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 오피스텔로, 현대적인 내부 시설과 깔끔한 외관을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다. 까치산역 및 화곡역 등 지하철 이용이 편리한 역세권 입지에 해당하며, 주변에 다양한 편의시설이 잘 갖춰져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다. 또한, 대로변에 위치하여 접근성이 좋고, 오피스텔 밀집 지역의 특성상 임대 시장에서의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

*1.11. 종합 의견

본 물건은 신축에 가까운 오피스텔로서 역세권의 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 임차보증금 관련 주의사항을 반드시 확인하고 명확한 인수 여부 및 금액을 사전에 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 부분을 면밀히 검토한 후, 적정 가격에 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대해 볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계