나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9611 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 북서측 인근에 위치하며 주위는
공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하며 북동측 인근에
지하철5호선 화곡역여 위치하여 대중교통상황은 비교적 양호한 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 12층건중 8층 801호로서
외 벽: 화강석등 마감
내 벽: 타일 및 벽지 마감
창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

오피스텔(후첨 내부구조도 참조))으로 이용중임.

설비내역

승강기,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 6필지 일단의 부정형으로 오피스텔 및 다세대주택부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약40m, 남서측으로 약8m, 남동측으로 약3m의 도로에 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2,5토지: 제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),도로(접함),가축사육제한구역,
수평표면구역(수평표면),상대보호구역(2015.03.24),대공방어협조구역(위탁
고도:77-257m),과밀억제권역,건축선(2019.04.03).
기호3,4,6토지: 제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면
구역(수평표면),상대보호구역(2015.03.04),대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m),과밀억제권역.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상
②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을
토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 367-1번지, 파크아리온 제102동 제8층 제801호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9611(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 3억 3,500만원입니다.

토지 면적은 10.47㎡(약 3.17평)이며, 건물 면적은 28.71㎡(약 8.69평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보, 그리고 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각이 있습니다.

1.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 화원중학교 북서측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 교통 접근성

차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하고 있습니다.

또한, 북동측으로는 지하철 5호선 화곡역이 인접해 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

1.3. 건물 상세 정보

건축물대장상 해당 물건이 속한 파크아리온 102동은 철근콘크리트구조 평지붕의 12층 건물입니다.

본 물건은 이 중 8층에 위치한 제801호이며, 건물 높이는 36.1m입니다.

외벽은 화강석 등으로 마감되었으며, 내벽은 타일 및 벽지, 창호는 하이새시 이중창으로 시공되었습니다.

건물 내에는 승강기, 화재탐지시설, 스프링클러, 위생설비, 도시가스 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

총 주차 대수는 60대입니다.

1.4. 토지 상세 정보

해당 물건의 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 6필지의 일단으로 구성된 부정형 토지이며, 오피스텔 및 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 약 40m, 남서측으로는 약 8m, 남동측으로는 약 3m의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 서울 서남권의 주요 지역인 강서구 화곡동에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

화곡역을 중심으로 형성된 상권과 주거 지역이 혼재된 입지로, 도보 및 차량 이용 모두 편리합니다.

중학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

하지만 공항 중요시설물보호지구, 과밀억제권역 등 일부 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있는 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

본 건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부등본상 소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑2) 등기는 말소기준권리(갑3, 강제경매)보다 선순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)이며, 채권총액은 3억 3,400만원입니다.

을구 4번으로 등기된 김무진 명의의 주택임차권(을4)은 말소기준권리보다 후순위로, 대항력은 없는 것으로 나타났습니다.

따라서 채무자 겸 소유자 외의 모든 권리는 말소될 예정입니다.

다만, 본 건 매각은 임차인 김무진 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

이 조건으로 인해 인수해야 할 임차보증금은 0원입니다.

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 승계 또는 관련)

* 보증금: 3억 3,400만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 31일

* 확정일자: 2021년 12월 3일

* 배당신고일자: 2024년 1월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 매각 조건에 따라 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소해야 합니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼재된 복합 상권입니다.

오피스텔로서 업무시설로도 활용 가능하지만, 건축물대장상 오피스텔로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용 중인 점을 감안할 때, 임대 수요는 주로 주거용으로 발생할 것으로 예상됩니다.

인근 학교 및 상업시설의 존재는 배후 수요를 뒷받침할 수 있습니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어 실제 임대 수익률을 산정하기 위해서는 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

교통은 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

인근에 버스 노선도 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주거 밀집 지역에 위치하며, 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경 또한 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 매각 조건인 임차인 보증금반환청구권 포기 및 주택임차권 등기 말소 조건입니다. 만약 이 조건이 원만히 이행되지 않을 경우, 낙찰자에게 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 현황 주거용으로 사용 중인 점은 추후 용도 변경이나 건축 관련 규제 등에서 이슈가 될 수 있습니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등은 향후 재건축이나 신축 시 용도 제한이나 행위 제한으로 작용할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았으나, 통상적인 도시 지역의 환경은 갖추고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 역세권에 해당하며 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

특히, 감정가와 임차인 보증금이 유사한 수준이나, 임차인 관련 특별 매각 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 해당 조건이 원만히 이행되는지 여부를 면밀히 확인해야 하며, 현황 주거용 사용에 따른 법적 검토가 필요합니다.

이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 수익형 부동산으로서의 잠재력은 충분하다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 직주근접 수요 확보에 유리합니다.

인수 보증금 없음: 임차인 보증금에 대한 부담 없이 낙찰받을 수 있어 투자 안정성이 높습니다.

활용 용도: 오피스텔이지만 현황 주거용으로 사용 중으로, 임대 및 거주 목적 모두 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 강서구는 서울 서남권의 주요 거점 지역으로 지속적인 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3억 3,500만원이며, 임차인 보증금 3억 3,400만원이 낙찰자가 인수하지 않아도 되는 조건입니다.

주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 현재 시세를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

투입될 취득세, 법무비 등 부대 비용과 향후 예상되는 임대 수익률, 그리고 매각 조건의 이행 가능성 등을 종합적으로 검토하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 2억 9,000만원 ~ 3억 1,000만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다. (이는 일반적인 분석이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률을 고려해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.