나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위에는 업무시설,
숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕으로

외벽 : 석재타일 붙임 등.
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 타일 등
창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임. < 후첨 내부구조도 참조 >

설비내역

엘리베이터, 소화전, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요
망){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 기로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27){건
축볍}, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09){건축법}, 도시기타용도지역지구미분류(가
로구역별 건축물 최고높이 :자세한 사항은 건축과 문의){건축법}, 수평표면구역(수평표면)
{공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억
제권역{수도권정비계획법}.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상.

2. 본건의 내부구조 일부는 직접 확인하고, 일부는 이해관계인의 부재로 집합건축물대장 상
건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참
여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울남부지방법원 2025타경8678 (1) 사건과 관련된 오피스텔 물건에 대한 정보입니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8678 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-102, 더프라임 제2층 제201호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 303,000,000원

* 토지 면적: 8.59㎡ (약 2.6평)

* 토지 지분: 8.5949㎡ (약 2.6평)

* 건물 면적: 29.88㎡ (약 9.0평)

* 건물 지분: 29.8816㎡ (약 9.0평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부천중앙새마을금고 (등기부 요약 기준)

* 특이사항: 공동담보 물건

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동, 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 업무시설, 숙박시설, 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 평지붕의 건물입니다. 외벽은 석재 타일 붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 P.V.C 샷시를 사용했습니다.

* 토지 이용 현황: 본 건 토지는 2필지가 일단의 장방형 평지로 업무시설 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 북동측으로 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 일반상업지역

* 중요시설물보호지구(공항)

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역

* 도시기타용도지역지구미분류

* 수평표면구역(공항시설법)

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

1.3. 권리분석

본 건은 다수의 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리인 2023년 2월 24일자 부천중앙새마을금고의 근저당권(을1) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 소유권 보존: 김진구 (2023-02-24)

* 근저당권: 부천중앙새마을금고 (2023-02-24, 2,640,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 부천제일새마을금고 (2023-02-24, 6,000,000,000원) - 말소

* 주택임차권: 양라윤 (2025-07-25 접수, 보증금 50,000,000원, 전입 2023-07-26, 확정 2023-06-30) - 대항력 없음, 말소

* 임의경매: 부천중앙새마을금고 (2025-02-25 접수, 2,274,844,106원) - 말소

* 가압류: 낙원새마을금고 (2025-02-27 접수, 30,913,203원) - 말소

총 등기부 채권액은 8,720,913,203원입니다.

임차인 양OO 씨는 대항력이 없으며, 관련 보증금 50,000,000원에 대한 인수 금액은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.4. 상권분석

본 건물은 서울 강서구 화곡동의 일반상업지역에 위치하며, 업무시설, 숙박시설, 공동주택 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 건물의 총 연면적은 약 2,526.83㎡ (약 764.3평)이며, 대지면적은 444㎡ (약 134.3평)입니다. 건폐율은 59.96%, 용적률은 498.20%입니다. 총 10층 높이의 건물에는 54개의 호실이 있으며, 본 건은 2층에 위치한 오피스텔입니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 화곡초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 정보상으로는 본 건물 또는 인근 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (추가적인 현장 조사 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 다수의 채권 설정: 총 채무액이 매우 높아 채권 총액 규모가 큽니다.

* 내부 구조 확인 필요: 집합건축물대장상 현황도와 실제 내부 구조가 일부 상이할 수 있으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 공항 관련 보호지구, 최고 높이 제한 구역 등 토지 이용 및 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 기타 참고사항에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 임차인이 있는지 또는 계약 조건이 어떠한지에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본 건 등기부상으로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.)

1.7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 오피스텔로, 상업 및 주거시설이 혼재된 지역에 소재하며 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 법적 권리 관계는 명확합니다. 임차인 양OO 씨는 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 공항 관련 토지 이용 제한 등 일부 제약 사항이 존재하며, 내부 구조 및 정확한 임대 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적인 오피스텔 임대 수익 기대 가능성이 있습니다.

* 해당 지역의 개발 잠재력에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 임차인 관련 인수 보증금이 없어 추가적인 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 주변 오피스텔 시세, 최근 실거래가, 공실률, 임대 수익률 등에 대한 상세한 시장 조사가 선행되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 적정 입찰가 산정이 어렵습니다. 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정해야 하며, 본 건의 경우 인수 보증금은 0원입니다. 따라서, 향후 추가적인 시세 조사 결과와 본인의 투자 성향을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.