나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제201호 오피스텔 경매

매각기일: 2026-04-01

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8678 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제201호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매10계 2025타경8678 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡로42길 20, 더프라임 제2층 제201호 | 감정가: 303,000,000원 | 최저가: 193,920,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경5337 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-102 더프라임 제2층 제201호에 소재한 오피스텔입니다. 감정가는 303,000,000원으로 책정되었으며, 건물면적은 29.88㎡(약 9.04평), 토지면적은 8.59㎡(약 2.60평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 부OOOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 화곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 업무시설, 숙박시설, 공동주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 이는 채권자가 담보권(예: 근저당)에 기초하여 경매를 신청한 경우입니다. 일반적으로 임의경매로 진행되는 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외하고는 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되므로 인수 부담이 적습니다. 다만, 정확한 권리분석을 위해서는 등기부등본상의 말소기준권리 및 선순위 권리들을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 등기부상 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 부OOOOOOOO입니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 강서구의 주요 상권 중 하나로, 주거 밀집 지역과 더불어 상업 및 업무 시설이 발달해 있습니다. 본건 소재지는 업무시설, 숙박시설, 공동주택 등이 어우러진 복합 지역으로, 소규모 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. 현재 오피스텔로 이용 중이며, 주변의 꾸준한 수요로 인해 안정적인 상권 유지 또는 성장 가능성이 있습니다. 다만, 최근 코로나19 등의 영향으로 일부 상권에서는 공실률이 증가하는 추세도 나타나고 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조 평지붕으로, 외벽은 석재 타일, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 타일 등으로 마감되어 있습니다. 오피스텔로 이용 중이며, 엘리베이터, 소화전, 난방, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다. 화곡초등학교가 인근에 위치하며, 주변의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 건의 토지이용계획에는 몇 가지 제한 사항이 있습니다. '중요시설물보호지구(공항)'에 해당하여 공항 관련 시설 보호 규제를 받을 수 있습니다. 또한, '기로구역별 최고높이 제한지역', '가로구역별 최고높이 제한지역'으로 지정되어 건축물 높이 제한이 있을 수 있습니다. 더불어, '수평표면구역(수평표면)'은 항공기의 안전 운항을 위한 고도 제한과 관련이 있으며, '대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)'으로 지정되어 있어 군사 작전상 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 이러한 규제는 건축 및 개발에 제약을 가할 수 있으므로 사전에 면밀히 확인해야 합니다. 또한, 감정평가서 요약에는 내부 구조가 공부상의 건축물 현황도와 다소 상이할 수 있다고 명시되어 있어, 입찰 참여 전 반드시 현장을 재확인해야 합니다. 임대 관계는 미상으로, 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 준수한 입지에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 인프라 접근성이 양호하며 현재 정상적으로 이용되고 있습니다. 임의경매 절차를 통해 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높습니다. 그러나 공항 및 군사 시설 관련 고도 및 건축 제한, 그리고 내부 구조의 실제 현황 확인 필요성과 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

화곡동 일대의 꾸준한 오피스텔 수요와 양호한 교통 여건은 투자 가치를 뒷받침합니다. 주변 지역 개발 및 상권 활성화 가능성을 고려할 때, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 앞서 언급된 고도 제한, 건축 규제, 그리고 현장 확인의 중요성을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

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