나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9007 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제4층제 402호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9007 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제4층제 402호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경9007 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제4층제 402호 | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 224,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9007 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 569-18 모던하우스 제4층 제402호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 280,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

전용면적: 건물 29.90㎡ (약 9.04평), 토지 19.23㎡ (약 5.82평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 6층 중 4층, 2020.02.07. 사용승인

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본건은 비교적 신축(2020년) 다세대주택으로, 방 2개 구조의 주택입니다.

가장 중요하고 핵심적인 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기'를 조건으로 매각된다는 점입니다. 해당 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 인수할 리스크가 있으므로, 낙찰 전 조건 이행 여부(또는 약정)를 면밀히 확인해야 합니다. 임대차 관계는 현재 임대미상으로 보고되었습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 지반은 완경사지의 토지이며, 서측으로 등촌로13가길 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이한 편입니다.

2.2. 건물 및 이용 상태

철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 해당하며, 외벽은 돌붙임 마감 등으로 마감되어 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있습니다. 내부적으로는 방 2개, 거실 및 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 다세대주택 1세대로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 기본적인 위생설비, 급배수시설, 난방설비와 함께 승강기 및 주차장 시설을 갖추고 있어 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

2.3. 권리 분석

본건은 채무자 겸 소유자인 허OO에 대한 부동산강제경매 사건입니다. 채무자 겸 소유자가 점유하고 있는 경우 명도(집 비우기) 난이도는 상대적으로 낮을 수 있으나, 현재 임대미상으로 보고된 바 현장 조사를 통해 실제 점유 관계 및 임차인 유무를 정확히 확인해야 합니다.

가장 큰 권리적 이슈는 '매각 조건'으로, 임차보증금반환청구권 포기 조건이 붙어있습니다. 이 조건이 충족된다면 권리 관계가 깨끗해지지만, 조건을 충족시키지 못할 경우 매수인이 인수할 금액이 발생할 수 있어 입찰 전 해당 조건의 이행 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

2.4. 상권 및 생활정보

본건 주변은 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 보통이며, 등촌역(9호선)과 목동역(5호선) 등이 가까워 서울 시내 접근성이 양호합니다. 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 병의원 등) 이용이 편리한 편입니다. (가상) 현장조사 결과, 주변 환경은 일반적인 주거지역으로 평가되며, 특별히 인근에 대형 혐오시설(폐기물 처리장, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다.

2.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '원추표면구역'에 해당하여 건축물의 높이 제한을 받는 지역입니다. 이는 해당 건물의 재건축 시 용적률 및 높이에 영향을 줄 수 있는 요소이나, 이미 지어진 건물이므로 현재의 이용에는 큰 문제가 없습니다.

최대 리스크는 상기 언급된 '임차보증금반환청구권 포기 조건'입니다. 해당 조건이 이행되지 않아 매수인이 잔여 임차보증금을 인수해야 할 가능성이 존재하며, 이 경우 투자 수익률에 치명적인 영향을 줄 수 있습니다. 낙찰 전 배당표 및 채무자, 채권자의 의사를 파악하는 것이 중요합니다.

3. 투자 제언

3.1. 종합 의견

본 물건은 2020년식으로 비교적 신축이며, 29.90㎡의 전용면적과 방 2개 구조를 갖추고 있어 1인 가구 또는 신혼부부 등에게 실수요 목적으로 인기가 있을 만한 주택입니다. 서울 강서구라는 입지적 장점도 가지고 있습니다.

다만, '임차보증금반환청구권 포기 조건' 매각이라는 치명적인 권리적 주의사항을 안고 있습니다. 이 조건이 해결될 수 있다면 낮은 가격에 취득할 기회가 될 수 있지만, 불확실성이 크기 때문에 입찰 전 철저한 사전 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

3.2. 투자 포인트

신축 다세대주택으로 향후 수리비용 부담이 적습니다.

서울시 강서구 내 비교적 역세권에 근접하여 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

'조건부 매각'이라는 특성상 일반 경쟁 매각보다 입찰자가 적을 수 있어, 권리 관계 해결 가능성이 높다고 판단될 경우 시세 대비 저가 낙찰 가능성이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계