나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8744 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8744 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8744 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제4층 제401호 | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 197,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8744 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8744 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 247,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

입지 조건

본 건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '서울한영대학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선 오류역 및 개봉역이 근거리에 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 본 건은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

건물 정보

본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로, 2021년 06월 11일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 본 건물의 전용면적은 23.92㎡ (약 7.24평)입니다. 토지 면적은 14.56㎡ (약 4.40평)으로, 토지와 건물을 합한 총 면적은 약 11.64평입니다.

권리 분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 소유자는 송OO이며, 채무자는 별도 기재가 없습니다. 본 건의 매각 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 주의사항에 명시된 임차인 백정선 씨의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 존재입니다. 매각 조건으로, 매수인은 주택도시보증공사에 대하여 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임대차보증금 반환과 관련된 잠재적 부담을 안길 수 있으므로, 본 조건의 이행 여부를 사전에 철저히 확인하는 것이 필수적입니다.

상권 분석

본 건은 서울한영대학교 인근에 위치하여 학생 수요를 중심으로 한 대학가 상권의 특성을 지니고 있습니다. 주변에 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대학가 인근 상권은 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있으나, 방학 기간 등의 계절적 요인으로 인한 공실 위험 또한 고려해야 합니다.

생활 정보

2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 내부 시설이 비교적 현대적이고 양호할 것으로 예상됩니다. 통상적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 소화 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 서울한영대학교가 인접해 있으며, 대중교통으로는 인근 버스정류장과 지하철 1호선 오류역 및 개봉역을 이용할 수 있어 편리합니다.

잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 임차인 관련 주의사항입니다. 매각 조건인 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 원활하게 이루어지지 않을 경우, 매수인이 미회수된 보증금에 대한 책임을 지게 될 가능성이 있습니다. 해당 조건의 명확한 이행 여부를 법률적으로 검토해야 합니다. 또한, 대학가 상권의 특성상 임대 수요의 변동성이 있을 수 있으며, 전반적인 부동산 임대 시장 상황 또한 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

투자 포인트

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축 건물이라는 점에서 초기 관리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 지하철 1호선 오류역 및 개봉역을 이용할 수 있는 우수한 교통 접근성과 서울한영대학교 인접으로 인한 꾸준한 임대 수요 확보 가능성이 투자 포인트입니다. 전용면적 7.24평의 소형 면적으로, 소액 투자나 실거주 목적에도 적합할 수 있습니다.

종합 의견

본 물건은 신축 건물이라는 장점과 함께 교통 및 생활 환경이 비교적 양호합니다. 하지만, 매각 조건으로 제시된 임차인의 보증금 관련 사항이 투자 성공의 핵심 변수입니다. 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소가 명확하고 확실하게 진행된다는 전제 하에, 대학가 인근의 잠재적 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법적 검토 없이는 투자를 권하기 어려운 물건입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계