나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9195 [1] 서울특별시 양천구 신월동 67-4 엠제이파크빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9195 [1] 서울특별시 양천구 신월동 67-4 엠제이파크빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9195 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 67-4 엠제이파크빌 제3층 제302호 | 감정가: 215,000,000원 | 최저가: 137,600,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9195 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 67-4 엠제이파크빌 제3층 제302호이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

감정가는 215,000,000원입니다.

토지면적은 18.46제곱미터 (약 5.58평)이며, 건물(전용)면적은 29.68제곱미터 (약 8.98평)입니다.

사용승인일은 2016.05.27.로 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

1.2. 건물 및 이용 상태

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상6층 건물 중 3층에 위치합니다.

외벽은 치장벽돌 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감 등으로 건물 상태는 양호할 것으로 판단됩니다.

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스) 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 보통 이상입니다.

현재 도시형생활주택-단지형다세대로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 '신월중학교' 남동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 상권 분석 및 생활 정보

주변에 학교(신월중학교), 근린생활시설 등이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 편리합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 주거환경은 안정적입니다. 단, 과밀억제권역, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 도시계획 및 군사시설 보호 관련 규제를 받고 있음을 인지해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보 및 채권 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 김OO로 동일합니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (핵심 분석)

가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 매수인이 임차인의 미배당 임차보증금 잔액에 대하여 인수할 책임이 없다는 조건이므로, 낙찰자는 통상적인 경매 물건에서 발생하는 임차보증금 반환의 위험(명도 부담 외)으로부터 해방될 수 있어 권리관계상 매우 유리한 조건입니다.

단, 해당 조건이 실제로 이행되었는지(주택도시보증공사의 포기 확인)는 입찰 전 반드시 재확인해야 합니다.

4. 리스크 및 기타 분석

4.1. 잠재적 리스크

토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역(지목 [도로] 한정)으로 지정되어 있으므로, 관련 규제 내용을 확인해야 합니다.

또한, 제2종일반주거지역(7층이하)이라는 건축 제한이 있어 향후 개발 시 용적률 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

4.2. 혐오 시설 정보

주변 지역은 주로 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 곳으로, 현재 알려진 대형 혐오시설은 확인되지 않습니다. 다만, 정확한 환경 파악을 위해 현장 방문 시 주변 공장, 폐기물 시설, 고물상 등 소규모 혐오시설 또는 소음 발생 시설 유무를 확인하는 것이 좋습니다.

5. 종합 의견 및 투자 전략

5.1. 종합 의견

본 물건은 2016년에 사용승인된 비교적 신축 다세대주택으로, 노후도 측면에서 장점을 가집니다. 가장 큰 투자 매력은 '임차보증금반환청구권 포기 조건'이라는 특별 매각 조건입니다. 이는 낙찰 후 임차인의 대항력 있는 보증금 인수 부담을 원천적으로 차단해주는 효과가 있어 권리 분석상의 안정성이 매우 높습니다.

5.2. 투자 포인트

A. 권리 관계의 안정성: 임차보증금 미인수 조건으로 인해 명도 대상 외 금전적 권리관계가 깔끔하다는 점이 최대 장점입니다.

B. 신축급 건물: 2016년 사용승인 건물로 당분간 큰 수리 없이 유지관리가 용이합니다.

C. 소형 주거 수요: 전용 8.98평 규모로 1인 가구 또는 신혼부부 등 소형 주택 수요가 꾸준한 지역에 적합합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계