나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9068 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9068 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제2층 제201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9068
• 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제2층 제201호
• 감정가: 188,000,000원
• 최저가: 120,320,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9068 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제2층 제201호 | 감정가: 188,000,000원 | 최저가: 120,320,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9068 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 463-5 더시그니처 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 188,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 노OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보 및 개요

토지면적: 20.23㎡ (약 6.12평)

건물면적(전용): 21.58㎡ (약 6.53평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건 내 제2층 (사용승인일: 2021.10.19.)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 최고의 입지:

본건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, ""경인중학교"" 북서측 인근의 주거 밀집지역 내에 소재하는 신축급 다세대주택입니다.

1.4. 입지조건

본건은 다세대주택, 단독주택, 아파트단지 및 각급학교 등이 혼재된 전형적인 주거지역에 위치하고 있습니다.

교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 인접 도로상태는 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주위환경 및 규제

주거 환경은 양호한 편이며, 토지는 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 있어 주거시설로서의 개발 및 이용에 제한이 없습니다. 다만, 공항시설법에 따른 장애물제한표면구역 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역 등 규제사항이 있으므로 건축 행위 시 확인이 필요합니다.

1.5. 권리분석

본건은 채무자 소유의 부동산에 대한 강제경매 사건입니다.

임차권 등기 현황

등기사항전부증명서 상 임차권 등기가 확인됩니다. 임차보증금은 180,000,000원으로 감정가(188,000,000원) 대비 매우 높은 비율을 차지하고 있습니다. 임대차계약일자(2021.12.07.) 및 확정일자(2022.01.03.)를 고려할 때 대항력을 갖춘 선순위 임차인일 가능성이 높습니다.

주의사항 (핵심 리스크)

가장 중요한 주의사항은 ‘임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각’입니다. 이는 매각 조건이 임차인(또는 승계인 HUG)이 배당받지 못한 잔액에 대한 반환청구권을 포기한다는 조건 하에 진행됨을 의미합니다. 만약 해당 조건이 충족되지 않거나 매각 절차 중 문제가 발생하여 임차인의 권리 해결이 원활하지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

1.6. 상권분석

본건은 상업지역이 아닌 주거 밀집지역에 위치하고 있습니다.

주변 상권은 아파트 단지 및 다세대 주택 거주민을 위한 근린생활시설, 소규모 마트, 학원 등으로 구성된 생활 밀착형 상권입니다.

1.7. 생활정보

학군 및 편의시설

인근에 경인중학교 등 각급학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비는 물론 승강기 설비가 갖춰져 있어 주거 편의성이 높습니다.

혐오시설

주변 검색 결과, 본건 인근에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않아 주거 환경에 미치는 부정적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

권리인수 위험 (최대 리스크)

감정가 대비 높은 임차보증금(1.8억/1.88억)과 더불어 매각 조건에 붙은 ‘임차보증금반환청구권 포기 조건’은 매수인이 정확히 인지해야 할 최대의 리스크입니다. 조건 불이행 시의 법적 책임 소재와 임차인 명도(인도) 협상 난이도가 매우 높을 수 있습니다.

환금성

소형 다세대주택으로 실수요층은 확보되어 있으나, 경매를 통해 매입 후 매각 시점의 주택시장 상황과 권리관계의 깔끔한 해소 여부가 환금성에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

1.9. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인을 받은 신축급 건물로, 철근콘크리트 구조와 승강기 등 현대적인 주거 편의 시설을 갖춘 다세대주택입니다. 위치적으로도 양호한 주거지역에 속합니다.

그러나 본건의 가장 큰 문제점은 복잡한 권리관계, 특히 감정가에 육박하는 임차보증금과 경매 조건으로 제시된 임차권 승계인의 '잔액 반환청구권 포기' 조건입니다.

매각 조건을 정확히 해석하고, 임차인의 권리 해소 방안에 대한 면밀한 법률 검토가 선행되지 않는다면, 예상치 못한 보증금 인수 위험으로 인해 수익성이 크게 저하될 수 있는 '고위험-고수익' 물건입니다.

1.10. 투자 포인트

신축급 건물 가치

사용승인일(2021.10.19.)이 비교적 최근이므로 건물 가치 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상되어, 향후 임대 또는 매매 시 경쟁력이 있습니다.

주거 환경

제2종일반주거지역 내 학군과 근린 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어, 소형 주택 실수요자에게 매력적인 투자처입니다.

입찰 전략

권리인수 위험을 상쇄할 수 있도록 입찰가격을 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 해당 조건을 정확히 이해하고 해결할 수 있는 법률적 지식과 자본력을 갖춘 전문 투자자에게만 적합한 물건입니다. 일반 투자자는 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계