나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9004 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 343-71 벨라팰리스 제2층 제201호 근린상가 경매

매각기일: 2026-03-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9004 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 343-71 벨라팰리스 제2층 제201호 근린상가 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2025타경9004 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로23길 26 벨라팰리스, 제2층 제201호 | 감정가: 187,000,000원 | 최저가: 149,600,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울남부지방법원 2025타경9004 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9004 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 343-71 벨라팰리스 제2층 제201호

용도: 근린생활시설 (공부상 제2종근린생활시설(사무소))

감정가: 187,000,000원

토지면적: 12.01㎡ (약 3.63평)

건물면적: 32.34㎡ (약 9.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하고 있으며, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 물건지 서측으로 약 4미터 도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다. 인근에 노선 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 채권자는 이OO입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계가 파악되지 않으나, 실제 경매 진행 시에는 말소기준권리 확인 및 인수되는 권리, 배당 순위 등을 면밀히 분석해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 복합 상권입니다. 지하철역 인근에 위치하여 유동인구가 존재할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 공부상 용도는 '제2종근린생활시설(사무소)'이나 외부 관찰 시 '주거용'으로 이용 중인 것으로 파악되어, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 있습니다. 이는 향후 합법적인 용도 변경이나 활용에 있어 중요한 검토 사항이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역의 특성상, 비교적 안정적인 주거 생활 환경을 제공합니다. 대중교통 접근성이 뛰어나 서울 시내 각지로의 이동이 편리하며, 인근 편의시설 이용 또한 가능할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 용도와 실제 이용 현황 간의 불일치입니다. '제2종근린생활시설(사무소)'로 등재된 건물이 주거용으로 사용될 경우, 관련 법규 위반으로 인한 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 추후 매매 또는 대출 시 불이익 등이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)<공항시설법>', '대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>' 등에 해당되어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다. '가축사육제한구역', '과밀억제권역'에 포함되는 점도 고려해야 합니다. 따라서 입찰 전 반드시 관할 구청 등을 통해 정확한 현황 및 법적 규제를 재확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근에 위치하여 교통 편의성이 우수하다는 장점이 있습니다. 그러나 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치로 인한 법적 리스크가 존재하며, 이는 투자를 결정함에 있어 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 해당 리스크를 해소하기 위한 방안(예: 원상복구, 합법적 용도 변경 등)을 구체적으로 검토하고, 이를 위한 추가 비용 및 시간을 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 가치는 잠재적 리스크를 어떻게 관리하고 해소하느냐에 달려 있습니다. 만약 합법적인 주거용 또는 사무용으로 용도를 명확히 하고 활용할 수 있다면, 입지적인 장점을 바탕으로 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다. 반대로, 현재의 불법적인 이용 상태가 지속될 경우, 추가적인 비용 발생 및 자산 가치 하락의 위험이 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 투자 위험을 최소화하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계