나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9313 [1] 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9313 [1] 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9313 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제5층 제502호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 177,920,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9313 (1)이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

소유자와 채무자는 송OO로 동일하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 상세 내역

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 918 문성빌 제5층 제502호 다세대주택으로, 토지/건물 일괄매각 대상입니다.

감정가는 278,000,000원입니다.

전용면적 및 평수:

건물 전용면적: 26.02㎡ (약 7.87평)

토지 지분면적: 22.79㎡ (약 6.89평)

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제5층에 위치하며, 사용승인일은 2021.04.22.입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 (최고의 입지)

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "금천구민문화체육센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 학교, 체육공원 및 로변을 따라 주상용 건물 등이 소재하는 일반 주거지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 따라서 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 주거 환경 및 주변 시설 (생활정보)

주변에 학교와 체육공원이 있어 주거 만족도를 높이는 요소가 있습니다. 건물 자체는 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 및 온수설비 등이 갖추어져 있어 주거 편의성은 양호합니다. 2021년 사용승인으로 비교적 신축급의 다세대주택입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 채무 관계

경매는 부동산강제경매 사건으로, 소유자와 채무자가 동일하여 복잡한 이해관계는 적을 것으로 보입니다. 등기사항전부증명서상 임차권설정 기록이 있으나, 임대관계는 미상입니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사의 '배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건'으로 매각된다는 점입니다. 이 조건이 충족되지 않으면 매각이 불가능하거나 복잡해질 수 있으므로, 매각 조건 충족 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 매수인은 이 조건을 수락해야 합니다.

4. 물건 세부 정보 및 토지 이용 계획

4.1. 이용 상태 및 구조

다세대주택으로 이용 중이나, 현재 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인은 불가능하였습니다. 건축물현황도상 방2, 욕실 및 화장실1, 거실1, 주방1, 현관 등으로 구성된 소형 주택입니다.

건물 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

4.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 물건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 주요 법규 제한으로는 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발194m), 과밀억제권역 등이 있습니다. 특히 교육환경보호구역 관련 사항은 남부교육청에 반드시 확인해야 합니다.

5. 투자 분석

5.1. 상권분석 및 주변 환경

주변이 주택 위주의 지역으로, 대규모 상권보다는 근린생활시설 및 주택가 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. "금천구민문화체육센터" 인접으로 인한 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

5.2. 잠재적 리스크

주의사항에 명시된 '임차보증금반환청구권 포기 조건'이 가장 큰 리스크입니다. 매각 시 해당 조건의 이행 여부가 중요하며, 이로 인해 입찰 경쟁률에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 및 임대 관계 미상 역시 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

검색 결과상으로 명확한 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.3. 투자 포인트

비교적 신축급(2021년 사용승인)의 다세대주택입니다.

5층 중 5층에 위치하여 일조 및 조망이 좋을 가능성이 있습니다.

토지/건물 일괄매각으로 권리관계가 명확합니다.

제1종일반주거지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

5.4. 종합 의견

본 건은 독산동의 일반 주거지역에 위치한 신축급 다세대주택으로, 소형 면적(전용 약 7.87평)으로 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 물건입니다. 입지 조건과 건물 상태는 양호하지만, 가장 중요한 것은 매각 조건(임차보증금 반환청구권 포기)을 정확히 이해하고 입찰에 참여해야 한다는 점입니다. 감정가 대비 현재 시장 가치 및 매각 조건을 종합적으로 분석하여 안전 마진을 확보하는 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계