나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9194 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 662-4 포에버빌 제1동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9194 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 662-4 포에버빌 제1동 제6층 제601호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9194 | 소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 662-4 포에버빌 제1동 제6층 제601호 | 감정가: 331,000,000원 | 최저가: 211,840,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9194 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9194 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 662-4 포에버빌 제1동 제6층 제601호

물건종별: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정평가액: 331,000,000원

토지면적: 25.23㎡ (약 7.63평)

건물면적: 39.05㎡ (약 11.81평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 정OO

채무자: 정OO

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2015년 10월 08일

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동에 소재하며, 인근에 경복여자고등학교가 위치해 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 환경입니다. 차량 접근이 가능하며, 지하철 5호선 발산역과 9호선 가양역이 원거리에 위치하고 있고, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 소유자는 정OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

가장 중요한 권리관계 상 특이사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 이는 임차인이 존재할 경우, 보증보험(주택도시보증공사)으로부터 배당받지 못한 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기해야만 낙찰이 이루어질 수 있다는 조건으로, 인수할 권리가 없다는 점을 명확히 한 것입니다. 이로 인해 명도 부담이 줄어들 수 있으나, 해당 조건을 정확히 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 관련 시설물 보호지구 및 수평표면구역, 대공방어협조구역에 해당하여 항공기 운항과 관련된 고도 제한 및 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중인 지역으로 향후 지역 개발 계획에 따른 변화 가능성도 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 등촌동 일대는 오랜 기간 형성된 주거 지역으로서, 배후 주거 수요가 풍부한 곳입니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 원활하게 이루어지고 있습니다. 또한, 발산역과 가양역이 인근에 위치하고 있어, 해당 역세권 상권과의 연계성도 고려해볼 수 있습니다. 단지형 다세대주택으로서는 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있는 입지입니다.

1.5. 생활정보

본건은 2015년 10월 08일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 시설을 갖추고 있습니다. 교육 환경으로는 인근에 경복여자고등학교가 있으며, 상대보호구역으로 지정된 지역이 있어 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다. 교통 측면에서는 지하철 5호선 발산역 및 9호선 가양역 이용이 가능하며, 노선버스 정류장이 가까이 있어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '임차보증금반환청구권 포기 조건'입니다. 낙찰자는 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건을 승계하게 되지만, 관련 법규 및 실제 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 복잡성을 사전에 충분히 검토해야 합니다. 또한, 공항 관련 보호구역 지정은 향후 건축물의 증축이나 용도 변경 등 부동산 가치 상승 요인에 제약을 줄 수 있으며, 소음 등 공항 인접으로 인한 불편이 있을 수 있습니다. '도시관리계획 입안 중'이라는 점은 향후 지역 개발 방향에 따라 부동산 가치에 긍정적 또는 부정적 영향을 미칠 수 있으므로 지속적인 모니터링이 필요합니다. 임대 관계가 미상이라는 점 또한 명도 및 임대차 계약 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 신축급(2015년 준공) 도시형생활주택으로, 주거 환경이 양호하고 교통 접근성도 보통 이상입니다. 권리관계 상 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건은 명도 리스크를 완화할 수 있는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정으로 인한 건축 규제와 향후 도시계획 변화 가능성 등은 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다. 감정가 3억 3,100만 원을 기준으로, 주변 시세 및 본건의 명도 조건 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 배후 주거 수요를 가진 강서구 등촌동의 신축급 다세대주택입니다.

명도 리스크 완화 가능성이 있는 임차권 포기 조건이 붙어 있어, 명도 부담이 적을 수 있습니다.

지하철 5호선 발산역, 9호선 가양역 접근성이 있어 장기적으로는 교통 호재의 수혜를 받을 수 있습니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

다만, 공항 인접 지역의 특성과 도시계획 변화 가능성 등 리스크 요인을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내려야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계