나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8664 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8664 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제4층 제401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8664
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제4층 제401호
• 감정가: 239,000,000원
• 최저가: 152,960,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8664 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제4층 제401호 | 감정가: 239,000,000원 | 최저가: 152,960,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경8664 (1)

1.1. 물건 개요

> 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8664 (1)

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> 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1056-21 에스케이파크리움 제4층 제401호

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> 용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 평스라브지붕 6층 건내 4층)

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> 건물면적(전용): 24.15㎡ (약 7.30평)

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> 토지면적(지분): 15.66㎡ (약 4.74평)

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> 감정가: 239,000,000원

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> 매각대상: 토지/건물일괄매각

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> 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 채권 및 채무자 현황

> 소유자: 김OO

>

> 채무자: 김OO

>

> 채권자: 주OOOOOOO

>

> 특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 교통 환경

> 본건은 지하철 5호선 "화곡역" 북동측 인근에 위치하며, 도보로 역 이용이 가능한 역세권에 해당됩니다. 인근에 버스정류장이 소재하고 차량 출입이 가능하여, 전반적인 대중교통 사정은 보통 이상으로 평가됩니다. 또한, 시내버스 노선은 강서, 양천구, 부천 지역을 운행하는 수준으로 광역 교통보다는 지역 교통 중심지 역할을 합니다.

2.2. 주위 환경 및 지역 특성

> 주위는 단독주택, 공동주택(다세대, 연립 등) 및 근린생활시설이 혼재하는 고밀도 주거지역입니다. 본건은 2필지 일단의 장방형 토지 위에 건축된 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 해당 지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 공항시설법에 따른 수평표면구역 등으로 건축 제한이 일부 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 권리관계

> 본 경매는 토지와 건물을 일괄 매각하는 강제경매 사건으로, 낙찰 후 소유권 이전에 문제가 없습니다.

>

> 말소기준권리 이하의 권리들은 낙찰과 동시에 소멸하여, 입찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.2. 특이사항 및 잠재적 리스크 (주의사항)

> 가장 큰 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다. 이는 매수인이 잔여 임차보증금을 인수하지 않는다는 조건이므로, 권리상으로는 안전하지만 조건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 이 조건이 충족되지 않을 경우 매각 허가 결정이 취소될 수 있으므로, 입찰 전 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

>

> 화곡동 지역은 연립 및 다세대 주택이 밀집한 고밀도 주거지역의 특성상, 주거 환경이 다소 밀집되어 있고 주차 환경 등이 취약할 수 있습니다.

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> 지역 특성상 화곡역 인근 상권에는 숙박업소(모텔) 및 유흥시설이 밀집된 지역이 있으므로, 본건 소재지에서 해당 시설과의 이격거리 및 주거 쾌적성을 최종 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

> 화곡역 상권은 서울 강서구의 핵심 상권 중 하나로, 주거지 인근에 다양한 생활편의시설이 형성되어 있습니다. 은행, 병원(연세제일병원, 참병원 일대), 학원, 이동통신대리점 등 생활편의업종이 주류를 이루며, 상권 자체가 안정적입니다. 특히 강서구청 상권과도 인접하여 관공서 이용이 용이합니다.

4.2. 생활 정보

> 화곡동 일대는 서울시내에서도 손꼽힐 정도의 주택가 밀집지역으로, 풍부한 배후세대(30, 40대 중심)를 기반으로 생활형과 소비형 아이템 상권이 뚜렷이 구분되는 복합 상권입니다. 외식업소와 유흥시설 또한 발달해 있으며, 퇴근 시간 이후 유동인구가 매우 활발하여 밤늦게까지 상권이 활성화됩니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

> 본건은 지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 풍부한 배후세대와 발달된 생활편의시설을 갖춘 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 감정가 2억 3,900만원은 전용면적 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

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> 다만, 매각 조건에 임차보증금반환청구권 포기 조건이 명시되어 있으므로, 이 조건의 이행 여부와 관련된 리스크를 입찰 전 반드시 명확하게 확인해야 합니다. 권리분석 자체는 안전하지만, 이 특이사항이 입찰에 가장 큰 영향을 미칠 것입니다.

5.2. 투자 포인트

> 1. 우수한 교통 접근성: 지하철 5호선 화곡역 도보 이용 가능한 역세권 주택입니다.

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> 2. 풍부한 배후 상권: 강서구청 및 화곡역 상권의 생활 편의시설을 모두 누릴 수 있어 실수요층 확보가 용이합니다.

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> 3. 안정적인 주거 수요: 화곡동은 서울 내에서도 주택 밀집도가 높아 소형 주택에 대한 임대 수요가 꾸준합니다.

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> 4. 낮은 인수금 리스크: '임차보증금반환청구권 포기 조건'이므로, 조건만 충족되면 매수자가 추가적인 보증금 인수 부담 없이 안전하게 잔금 처리가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계