나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8792 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-75 오성드림빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8792 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-75 오성드림빌 제2층 제202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경8792
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 504-75 오성드림빌 제2층 제202호
• 감정가: 286,000,000원
• 최저가: 183,040,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8792 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-75 오성드림빌 제2층 제202호 | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 183,040,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8792 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-75 오성드림빌 제2층 제202호

용도: 다세대주택

감정가: 286,000,000원

토지면적: 23.44㎡ (약 7.09평)

건물면적: 41.45㎡ (약 12.54평) - 전용면적 (분양면적 미제공)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO / 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 권리분석 및 주의사항

경매구분: 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

매각조건: 임차인 및 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각됩니다.

주의사항: 제시된 매각 조건('임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각')이 낙찰자에게 인수될 권리 및 금액이 없음을 명시하고 있으나, 입찰 전 반드시 해당 조건을 포함한 정확한 임차인 현황 및 배당 관계를 법원 서류를 통해 최종적으로 확인해야 합니다. 만약 조건이 완벽히 충족되지 않는다면 낙찰자가 일부 임차보증금을 인수할 위험이 있습니다.

1.3. 입지조건 및 주변 환경 분석

최고의 입지: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 한광고등학교 남동측에 위치한 일반적인 주거지역 내 다세대주택입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다. 지하철역(화곡역 또는 까치산역)까지는 도보 이용이 가능할 것으로 추정되나, 역세권으로는 보기 어렵습니다.

건물 개요: 2018년 5월 4일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 비교적 신축 다세대주택(지상 4층 건물 내 2층)으로, 건물의 연식이 양호한 편입니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 주택 개발이 가능한 일반 주거지역으로 분류됩니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등 공항 관련 규제와 상대보호구역(학교) 제한을 받고 있어 향후 재개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

상권분석: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 일상생활에 필요한 편의시설(슈퍼마켓, 세탁소, 음식점 등)은 인근에서 용이하게 이용 가능합니다. 보다 광범위한 상업시설은 인근 화곡역 상권 등을 이용해야 합니다.

생활정보: 주위는 다세대 및 다가구주택이 혼재된 일반적인 주거지역으로, 한광고등학교 등 교육시설이 인접하여 교육 환경은 보통 수준입니다. 주택도시보증공사가 관련된 임대차 관계가 있는 점으로 미루어 전세 수요가 꾸준한 지역으로 추정할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크 (Risk)

권리적 리스크: 매각 조건(임차보증금반환청구권 포기)이 미흡할 경우 낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 존재합니다. 입찰 전 조건의 철저한 확인이 필수입니다.

물리적 리스크: 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 다세대 밀집 지역의 특성상 주차 환경, 소음 등은 현장 확인이 필요합니다. 또한, 공항 관련 규제 지역에 포함되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 서울시 강서구 화곡동의 비교적 신축(2018년 사용승인) 다세대주택으로, 실수요자 및 소액 투자자에게 적합한 물건입니다. 감정가 2억 8,600만원은 현재 주택 시장 상황 및 입지 대비 경쟁력 있는 수준입니다.

투자 포인트:

1. **신축 및 소형 평형:** 건축 연식이 짧아 주택 관리의 부담이 적고, 1인 가구 및 신혼부부에게 선호되는 전용 41.45㎡(약 12.54평) 소형 평형으로 임대 및 매매 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2. **경매 조건의 기회:** 주택도시보증공사 관련 특수 조건(임차보증금반환청구권 포기)으로 인해 권리관계가 단순화될 가능성이 높으며, 이에 따라 입찰 경쟁률이 낮아지거나 시세 대비 저가 낙찰 기회가 발생할 수 있습니다. (단, 조건 충족 여부 확인 필수)

3. **안정적 주거지:** 제1종일반주거지역 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공하며, 인근 버스 정류장 이용이 용이하여 생활 편의성이 확보되어 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계