나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8830 [1] 서울특별시 구로구 구로동 212-8 대륭포스트타워1 제4층 제403호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2025.03.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 2호선 구로디지털단지역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트형공장 및 근린생활시설등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 지하 3층 지상 20층 건물 내 제4층 제403호로
외벽 : 페어글라스창호, 외장석재 마감등
창호 : 샷시창호

이용상태

건축물대장 상 ""아파트형공장""으로 등재되어 있음.

설비내역

급배수설비,위생설비,승강기설비,옥내소화전설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 지신산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측 및 남서측으로 왕복 4차선 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(한국수출(서울디지탈))<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 건축물 대장상 '아파트형 공장'으로 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8830 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 영등포농업협동조합

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 212-8 대륭포스트타워1 제4층 제403호

용도: 지식산업센터 (건축물대장상 '아파트형 공장'으로 등재)

1.3. 건물 정보

건물명: 대륭포스트타워1

층수: 제4층 제403호

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2005년 10월 18일

1.4. 면적 및 감정가

토지면적: 32.45㎡ (약 9.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 135.27㎡ (약 40.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 882,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 2호선 구로디지털단지역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트형 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로의 진입이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스 노선이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

해당 토지는 도시지역, 준공업지역에 속하며, 대로2류(폭 30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m) 도로와 접해 있습니다. 또한, 최고 높이 제한 지역, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시관리계획 및 법적 제한 사항이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리인 영등포농업협동조합의 근저당(2023년 12월 20일 접수)보다 선순위 권리는 없으며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다. 등기부상에는 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등의 기록이 확인됩니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각 물건은 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도 등기가 존재합니다. 구로구 명의의 지상권 설정(2005년 10월 10일 제91012호)이 을구 37번지에 등기되어 있으며, 이는 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3.3. 임차인 분석

임차인으로는 엔비즈지원센터주식회사가 존재하며, 대표는 이혜선 (성함은 이 로 마스킹 처리)입니다.

임차인 정보:

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2019년 05월 07일

* 대항력: 있음

상기 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 제공된 정보상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 매수인이 직접 인수해야 할 보증금 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임대차 관계의 구체적인 내용은 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

물건이 위치한 구로디지털단지 지역은 IT 산업단지로서 관련 기업과 종사자가 밀집해 있으며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있습니다.

4.2. 산업 단지 내 위치

본 물건은 국가산업단지 및 산업시설구역 내에 위치하여 산업 활동을 위한 인프라가 잘 갖추어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

구로디지털단지역 인근으로 지하철역, 버스정류장 등 교통시설과 더불어 다양한 상업, 금융, 업무 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 및 업무 편의성이 높습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지(서울특별시 구로구 구로동 212-8, 대륭포스트타워1)의 즉각적인 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 특정 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 구로자원순환센터 등이 구로구 관내에 존재하나, 본 물건지와의 직접적인 영향권에 있는지는 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

엔비즈지원센터주식회사(대표 이 )가 대항력을 갖춘 임차인으로 존재합니다. 인수 보증금 합계가 0원이지만, 임대차 관계의 명확한 해소 여부는 확인이 필요합니다.

6.2. 별도 등기 (지상권)

매각으로 소멸되지 않는 구로구 명의의 지상권이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담입니다.

6.3. 건축물 용도

건축물대장상 '아파트형 공장'으로 등재되어 있으나, 이는 현행법상 '지식산업센터'와 같은 의미로 사용될 수 있습니다. 다만, 실제 사용 용도 및 관련 법규 준수 여부에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구로디지털단지라는 입지적 장점을 바탕으로 지식산업센터로서의 투자 가치를 지니고 있습니다. 교통 접근성이 우수하고 배후 수요가 풍부한 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 인수되는 지상권과 대항력 있는 임차인 존재는 잠재적 리스크 요소로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구로디지털단지역 인근의 우수한 입지 조건

* 안정적인 임대 수요가 기대되는 지식산업센터(아파트형 공장)

* 뛰어난 교통 편의성과 풍부한 생활 인프라

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 882,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 하는 지상권 등 추가적인 부담과 임차인 보증금 인수 여부(인수 보증금 합계 0원으로 분석됨)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 입찰 희망가는 본 물건의 현재 시장 가치, 명도 비용, 인수되는 권리(지상권)에 대한 평가 등을 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.