나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8646 [1] 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제11층 제1106호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 7호선 ""대림역""이 소재하는 등 교통상황은 대체로 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상19층 건물 내 제11층 제1106호로서,
(사용승인일 : 2012.11.30)

외벽 : 복합판넬, 석재마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 공동주택(도시형생활주택 원룸형) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15m 및 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 포장상태 등은 무난합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합)
가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면)
<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부
(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8646 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 107-4 비즈트위트블루 제11층 제1106호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 118,000,000원

* 면적:

- 토지: 3.10㎡ (약 0.94평)

- 건물: 18.67㎡ (약 5.65평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 윤

* 건축물 정보:

- 건물명: 비즈트위트 블루

- 사용승인일: 2012.11.30

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 구로구 구로동 소재 "구로고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 7호선 "대림역"이 소재하여 교통 상황이 대체로 무난한 편입니다.

* 토지 형상: 본 건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지입니다.

* 인접 도로: 본 건 남서측으로 노폭 약 15m 및 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 대항력 있는 주택임차권: 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있으며, 임차인이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 주요 권리 관계 (말소기준권리: 갑5 압류, 2023-07-31, 구로세무서장):

- 소유권이전 (갑3, 2013-01-09, 이말순)

- 소유권이전 (갑4, 2021-05-31, 박해주)

- 주택임차권 (을3, 2021-05-31, 윤희주, 보증금 130,000,000원, 인수)

- 압류 (갑5, 2023-07-31, 구로세무서장) (말소기준권리)

- 가압류 (갑6, 2023-11-22, 주택도시보증공사) (말소)

- 압류 (갑7, 2024-01-15, 구로구) (말소)

- 강제경매 (갑8, 2025-02-24, 윤희주) (말소)

* 임차인 현황:

- 임차인: 윤희주

- 보증금: 130,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-05-31

- 확정일자: 2021-05-31

- 배당신고일자: 2024-09-23

- 대항력: 있음

- 비고: 상기 임차인의 보증금 130,000,000원은 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. (을3 등기부 요약상 '말소: 인수'로 명시되어 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 상권 특성: 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 업무와 주거 기능이 복합된 상권입니다.

* 교통 이점: 지하철 2, 7호선 대림역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 시설: 구로고등학교가 인접해 있으며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 대림역(2, 7호선)을 통해 서울 시내로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 마트, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 구로고등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담:

- 임차인 윤희주 씨는 2021년 5월 31일 전입 및 확정일자를 받아 대항력이 있으며, 보증금 130,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

- 이는 매수인의 실질적인 총 취득 비용을 증가시키는 요인으로, 현재 물건의 시세(약 9,500만원 ~ 10,000만원)를 고려할 때, 인수되는 보증금이 시세를 초과하여 상당한 재정적 부담이 될 수 있습니다.

* 미납 관리비: 경매 시 미납 관리비는 일반적으로 매수인이 인수하게 되므로, 관리사무소 등을 통해 정확한 금액 확인이 필요합니다. (현재 제공된 정보에는 미납 관리비에 대한 내용이 없습니다.)

* 법적 제한:

- 본 토지는 도시지역, 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 장애물 제한표면구역(공항시설법), 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 건물 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부의 주요 역세권인 대림역 인근에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 2012년 준공으로 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

그러나 가장 큰 문제점은 대항력 있는 임차인이 보증금 130,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 현재 시세보다 높은 금액으로, 매수인의 실질적인 총 취득 비용 부담을 가중시킵니다.

따라서 본 물건 투자는 임차인 인수 부담액과 향후 임대 수익률을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 오피스텔: 대림역(2, 7호선) 초역세권으로 풍부한 임대 수요가 기대됩니다.

* 소형 면적: 18.67㎡(약 5.65평)의 전용면적으로 1인 가구 실거주 및 임대에 적합합니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 건물 노후도가 낮아 투자 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석:

- 제공된 최근 실거래 사례 정보를 바탕으로 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(19.85㎡)의 오피스텔은 최근 9,500만원에서 10,000만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

- 2026년 3월 7일: 14층, 19.85㎡(전용) 거래 완료 (9,500만원)

- 2026년 2월 1일: 15층, 19.85㎡(전용) 거래 완료 (10,000만원)

- 2024년 2월 16일: 16층, 19.85㎡(전용) 거래 완료 (10,000만원)

* 감정가: 118,000,000원

* 입찰가 산정 시 주요 고려사항:

- 본 물건은 대항력 있는 임차인 윤희주 씨의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 권리 분석 결과가 있습니다. 이는 매수인의 실질적인 총 취득 비용이 '입찰가 + 130,000,000원'이 됨을 의미합니다.

- 현재 시세(9,500만원 ~ 10,000만원)가 인수해야 할 보증금(130,000,000원)보다 낮으므로, 일반적인 경매 접근 방식으로는 투자가 어렵습니다.

- 만약 본 물건에 대한 투자를 고려한다면, 임차인 인수 부담을 최대한 상쇄할 수 있도록, 총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 현재 시세보다 낮아지도록 입찰가를 산정해야 합니다.

- 이를 역산하면, 본 물건에 대한 합리적인 입찰가는 현재 시세보다 훨씬 낮아야 하며, 감정가 대비 70% 수준인 약 82,600,000원 이하로 설정하는 것을 보수적으로 제안합니다. 다만, 이 경우에도 총 부담액(82,600,000원 + 130,000,000원 = 212,600,000원)은 시세를 초과하므로 투자 가치가 현저히 떨어집니다.

- 현실적인 제안: 본 물건은 임차인과의 명도 협상 없이는 투자가 매우 위험하므로, 유찰을 통한 가격 하락을 기다리거나, 임차인과의 명도 협상 가능성을 열어두고 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.