나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8394 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 919-2 팔라이스타워 제15층 제1502호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8394 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 919-2 팔라이스타워 제15층 제1502호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경8394
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 919-2 팔라이스타워 제15층 제1502호
• 감정가: 109,000,000원
• 최저가: 109,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

서울남부지방법원 경매15계 2025타경8394 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 919-2 팔라이스타워 제15층 제1502호 | 감정가: 109,000,000원 | 최저가: 109,000,000원 | 용도: 아파트

1. 경매물건 기본 정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8394 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 919-2 팔라이스타워 제15층 제1502호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 감정 및 면적 정보

감정가: 109,000,000원

토지면적: 11.22㎡ (지분율 1122.2)

건물면적: 15.14㎡ (지분율 1514)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

사용승인일: 2012-07-17 (철근콘크리트구조, 15층 중 15층)

1.3. 관계자 정보

소유자: 주OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOO

채권자: 우OO

2. 감정평가 요약 및 특이사항

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 2, 5호선 "까치산역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상지대임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 제반 교통여건은 양호함.

2.3. 이용 상태

현재 아파트로 이용 중임. (도시형생활주택, 원룸형 아파트로 추정됨)

2.4. 설비 및 도로 상태

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지는 장방형 평지이며, 동측 및 남측으로 약 6m 도로에 접함.

2.5. 기타 참고 사항

아래와 같이 전세권 및 주택임차권이 설정되어 있음.

전세권 설정

전세금: 125,000,000원

존속기간: 2021-09-10 ~ 2023-09-09

임차권자: 우은혜 (채권자와 동일인으로 추정)

주택임차권 설정

임차보증금: 105,000,000원

임대차계약일자: 2019-08-13

임차권자: 한국토지주택공사

3. 입지 조건 분석

3.1. 최고의 입지

지하철 2호선과 5호선 환승역인 까치산역을 도보로 이용 가능한 역세권 입지이며, 서울 주요 업무지구로의 접근성이 우수함.

3.2. 토지이용계획

도시지역, 일반상업지역에 해당하여 토지 효율성이 높음. 다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한 사항이 존재하므로 건축 및 개발 관련 추가 확인이 필요함.

4. 권리 분석

4.1. 말소기준권리 및 임차인 현황

본건에는 전세권과 주택임차권이 모두 설정되어 있으며, 이들의 선순위 여부 및 대항력 유무에 따라 매수인이 인수해야 할 권리나 금액이 발생할 수 있음. 특히, 설정된 전세금(1억 2,500만 원) 및 임차보증금(1억 500만 원)의 합산 금액이 감정가(1억 900만 원)를 크게 상회하므로, 말소기준권리 대비 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 면밀히 분석해야 함. 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로, 정확한 권리 관계 분석이 필수적임.

4.2. 잠재적 리스크

매각물건명세서 등 공식 서류를 통해 정확한 임차인의 대항력 유무와 배당 순위를 확인해야 함. 임차인들의 배당요구 여부와 배당금 수령 가능성을 분석하여, 낙찰자가 인수해야 할 보증금의 규모를 산정하는 것이 가장 중요한 리스크 관리 요소임.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

일반상업지역 내에 위치하여 근린생활시설 및 상업시설이 발달되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 생활 정보

지하철역 인근의 주상복합지대로 기본적인 의료, 금융, 쇼핑 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있음.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 역세권의 일반상업지역에 위치한 도시형생활주택(아파트)으로 입지 조건이 우수함. 다만, 감정가를 크게 초과하는 전세권과 주택임차권이 설정되어 있어, 인수할 가능성이 높은 보증금 때문에 유찰이 반복될 가능성이 높음.

6.2. 투자 포인트

역세권 소형 주거시설로 임대수요가 꾸준할 것으로 예상되나, 권리 분석상 인수해야 할 보증금이 발생할 가능성이 높으므로, 감정가 대비 인수가격과 실제 낙찰가, 총 투자금액을 면밀히 계산하여 안전 마진을 확보해야 함. 철저한 권리 분석과 명도 계획 수립이 성공적인 투자로 이어지는 핵심 요소임. 저렴한 가격에 낙찰받아 보증금 부담을 상쇄할 수 있을 때 투자 가치가 있음.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계