나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8339 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 5층501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8339 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 5층501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8339 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 5층501호 | 감정가: 314,000,000원 | 최저가: 160,768,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 및 소재지

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8339 (1)이며, 용도는 다세대주택입니다.

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 351-16 벨라하우스 5층501호입니다.

1.2. 물건 현황 및 감정가 분석

본건의 감정가는 3억 1천 4백만 원입니다.

건물 전용면적은 34.46㎡ (약 10.42평)이며, 토지 지분은 21.27㎡ (약 6.43평)입니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물의 이용상태는 방 2개, 거실, 다용도실, 욕실, 현관 등을 갖춘 다세대주택입니다.

1.3. 면적 정보

| 구분 | 면적 (㎡) | 면적 (평) | 비고 |

|:---:|:---:|:---:|:---:|

| 건물 전용면적 | 34.46㎡ | 약 10.42평 | - |

| 토지 지분면적 | 21.27㎡ | 약 6.43평 | - |

2. 입지 및 건물 현황 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 화원중학교 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로 상태는 본건 북서측 및 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 각 접하고 있습니다.

2.2. 건물 구조 및 상태

본건은 2016년 12월 20일에 사용승인된 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 5층에 해당합니다. 비교적 신축에 가까운 건물입니다.

외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 기본적인 위생설비와 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기, 옥외 소화전 등이 구비되어 있어 주거 편의성은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)으로 지정되어 주거 용도로서의 적합성은 높습니다.

다만, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) 등 공항 관련 제한사항이 다수 존재하므로, 추후 개발이나 증축 등에 제약이 있을 수 있음을 인지해야 합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 당사자

본건은 채권자 주식회사 OOOOOOO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

현재 소유자 및 채무자는 이OO으로 동일합니다.

3.2. 인수 여부 판단

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각"입니다.

이는 낙찰자가 인수할 보증금 잔액이 없다는 조건을 전제로 매각이 진행된다는 의미로 해석됩니다. 따라서 이 조건이 충족될 경우, 매수인이 인수해야 할 권리상의 위험은 매우 낮다고 판단됩니다.

다만, 최종 입찰 전 법원 공고문을 통해 해당 매각 조건의 효력 및 이행 여부를 반드시 재확인해야 합니다.

4. 시장 및 생활 환경 분석

4.1. 상권 분석

주위가 공동주택, 다세대주택과 근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 기본적인 생활 편의시설 접근성은 확보되었을 것으로 보입니다.

(제공된 정보만으로는 상세 상권 분석 및 주변 상업 시설 현황 파악에 한계가 있어 현장 답사가 필수적입니다.)

4.2. 생활 정보

인근에 화원중학교가 소재하여 교육 환경은 양호할 것으로 추정됩니다.

본건은 2룸 구조로 신혼부부 또는 1~2인 가구의 실거주 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

(추가적인 학군, 병원, 대형마트 등의 구체적인 생활 인프라는 현장 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.)

4.3. 혐오시설 분석

제공된 감정평가서 요약 자료에는 명확한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

(입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경, 특히 소음 발생 시설이나 기피 시설 존재 여부를 확인하시기 바랍니다.)

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

* **권리 리스크:** 법원의 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각' 조건이 매각 과정에서 변동되거나 충족되지 않을 경우, 낙찰자가 임차인의 잔여 보증금을 인수해야 하는 위험이 발생할 수 있습니다. 해당 조건의 철저한 확인이 필요합니다.

* **지역 리스크:** 공항 시설법에 따른 여러 가지 제한 구역에 속해 있어, 향후 부동산의 가치 상승 요인 중 하나인 개발 호재(증축, 용도 변경 등)에 제약이 따를 수 있습니다.

* **물건 상태 리스크:** 감정 시점 이후의 누수, 파손 등 건물 내부 상태 변화 여부는 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본건은 2016년식으로 연식이 비교적 양호한 2룸 다세대주택으로, 실수요층의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

감정가 3억 1천 4백만 원은 화곡동의 입지와 면적을 고려할 때 적정한 수준으로 판단됩니다.

무엇보다 '임차인 보증금 포기 조건'부 매각으로 권리 분석이 단순화될 가능성이 크므로, 해당 조건을 정확히 이해하고 입찰에 참여한다면 권리상의 위험을 최소화할 수 있는 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

6. 투자 포인트

1. **신축급 건물:** 2016년 사용승인 건물로 노후화에 대한 부담이 적고, 향후 몇 년간은 추가적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

2. **소액 실거주/투자:** 전용면적 약 10평의 2룸 구조는 신혼부부나 1~2인 가구의 임차 수요가 꾸준하며, 월세/전세 전환이 용이합니다.

3. **특별 매각 조건:** 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로, 권리 분석상 인수 위험이 매우 낮게 설정된 점이 가장 큰 매력입니다. 이 조건을 활용한 안정적인 입찰 전략 수립이 가능합니다.

4. **역세권 확장 기대:** 비록 현재 교통은 보통 수준이나, 화곡동은 향후 재개발 및 대중교통 노선 확충 가능성이 있어 잠재적인 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계