나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7578 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 358-7 라피아노 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 ""서울월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 시장 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건 내 제1층 제101호 외 14개호로서,
(사용승인일: 2022-07-14)

외 벽 : 석재붙임 마감 등,
내 벽 : -,
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

1층(101호) : 제2종근린생활시설(인터넷게임시설제공업소)
2층 ~ 6층(201호~ 602호) : 다세대주택으로 이용중임.
(상세이용내역은 후첨 ""내부구조도"" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약12m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확
인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역
<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약
에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 358-7번지, 라피아노 6층 602호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경7578 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 본 건물의 감정가는 372,000,000원입니다. 토지 면적은 20.29㎡(약 6.14평)이고, 건물 면적은 34.82㎡(약 10.53평)으로 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 목포수산업협동조합이며, 공동담보 물건으로 분류됩니다. 건물은 2022년 7월 14일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 서울월정초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 시장, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 본 건물 북측으로는 약 12m 도로가 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)에 포함되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정)으로 지정되어 있습니다. 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 채권자인 목포수산업협동조합이 신청하였습니다. 등기부상 말소기준권리는 2022년 7월 22일 접수된 목포수산업협동조합의 근저당권(채권최고액 4,920,000,000원)입니다. 이 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 임의경매 개시 결정 역시 2025년 1월 24일에 목포수산업협동조합에 의해 이루어졌습니다.

임차인 현황으로는 조해든 씨가 있으며, 보증금 50,000,000원, 차임 1,100,000원입니다. 전입일자는 2023년 11월 13일이나, 확정일자가 없어 대항력이 없습니다. 배당신고일자는 2025년 4월 18일이나, 확정일자 부재로 인해 배당 순위에서 후순위로 밀려 보증금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원으로 산정됩니다.

등기부채권 총액은 4,920,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 화곡동은 다세대주택 밀집 지역으로, 주거 수요가 꾸준한 곳입니다. 특히 본 건물은 6층 규모의 도시형생활주택 및 근린생활시설로, 1층은 근린생활시설, 2층부터 6층까지는 다세대주택으로 구성되어 있어 주거 기능에 중점을 두고 있습니다. 인근에 시장과 근린생활시설이 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 신축 건물(2022년 준공)이라는 점은 해당 건물의 경쟁력을 높이는 요인입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 가능하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

* 편의시설: 서울월정초등학교가 인근에 있으며, 주변 상가 및 시장을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주거환경: 본 건물은 다세대주택으로 구성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 구역 지정: 본건 소재지는 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역)에 속해 있어, 고도 제한이나 소음 등 항공기 운항과 관련된 영향이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 2029년 9월 9일까지 지정되어 있어, 향후 토지 거래 시 제한 사항이 있을 수 있으나, 건물 소유권 이전에는 직접적인 영향이 없을 수 있습니다. 다만, 재개발이나 신축 관련 사업 추진 시 고려될 수 있습니다.

* 임차인 대항력 부재: 임차인 조해든 씨는 보증금 5,000만원이 있으나 대항력이 없어, 낙찰 후 명도 절차에서 협의가 필요할 수 있습니다. 보증금 회수가 어려울 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 공동담보 물건: 본 물건이 여러 채무의 공동담보로 제공된 점은 추후 권리관계 파악 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축에 해당하는 도시형생활주택으로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 화곡동 주택가에 위치하여 안정적인 수요가 기대되며, 말소기준권리 하의 권리들은 모두 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 부담이 되지 않을 것으로 보입니다. 다만, 공항 관련 구역 지정으로 인한 잠재적 제약 사항은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이라 관리 상태가 양호하고 상품성이 뛰어납니다.

* 안정적인 주거 수요: 화곡동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 토지 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 조건의 신축 빌라(2019년 준공, 19.98㎡)가 2026년 7월 1일에 216,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적(㎡)당 단가로 환산하면 약 10,810,000원/㎡입니다. 본 건의 건물 면적은 34.82㎡이므로, 이를 적용한 시세는 약 376,400,000원(34.82㎡ * 10,810,000원/㎡)으로 추정됩니다.

감정가는 372,000,000원이며, 이는 추정 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

본 물건은 신축 건물로서 희소성이 있고, 시세 또한 감정가와 유사한 수준임을 고려할 때, 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 추정 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 유찰 횟수 및 시장 상황을 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 350,000,000원 ~ 370,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 요약:

* 2026년 7월 1일, 19.98㎡(약 6.04평), 4층, 2019년 준공 빌라 매매가 216,000,000원 (평당 약 3,576만원)

* 2026년 7월 2일, 37.44㎡(약 11.33평), 2층, 1986년 준공 다세대 매매가 150,000,000원 (평당 약 1,324만원)

* 2026년 7월 1일, 37.56㎡(약 11.36평), 3층, 2002년 준공 다세대 매매가 160,000,000원 (평당 약 1,408만원)

* 건축물표제부 요약:

* 건물명: 라피아노

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 358-7번지 (도로명: 서울특별시 강서구 강서로17길 125)

* 주요구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 지하 1층, 지상 6층

* 세대수: 14세대

* 사용승인일: 2022년 07월 14일

* 전유부 요약:

* 602호, 6층

* 임차인 관련 주의사항:

* 임차인 조해든은 전입일자(2023.11.13)는 있으나 확정일자가 없어 대항력이 없습니다. 배당신고(2025.04.18)를 하였으나, 확정일자 미확인으로 인해 배당 순위에서 후순위로 밀려 보증금 50,000,000원의 회수가 어려울 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.