나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경369 [1] 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층937호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남동측 근거리에 위치하고 주위에 지식산업센터 및 아파트 및 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재함.

교통상황

본건은 중로에 접하여 본건까지 차량 주정차 용이하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(가산디지털단지역, 1, 7호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상17층건물 내 제9층 제937호 및 938로서 (2020.02.14.사용승인)

외벽: 복합판넬 마감 등
창호: 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 '공장(지식산업센터)'으로 이용중임

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 화재경보장치, 소화전설비, 냉난방설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 세장형 평지의 토지로서 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로와 접하고 남동측으로 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(저촉), 중로(폭15m~20m)(2021-10-28)(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경369 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 219-5 가산테라타워 9층937호

* 건물명: 가산 테라타워

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 감정가: 251,000,000원

* 토지면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

* 건물면적: 48.60㎡ (약 14.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하3층 지상17층 건물 중 제9층 제937호

* 사용승인일: 2020년 02월 14일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남동측 근거리에 위치.

* 주위환경: 지식산업센터, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 복합 지역.

* 교통: 중로에 접하여 차량 주정차 용이. 인근 버스정류장 및 근거리 지하철역(가산디지털단지역, 1, 7호선) 소재.

* 토지: 대체로 평탄한 세장형 평지의 토지로서 지식산업센터 및 지원시설 건부지로 이용 중.

* 도로: 북동측 중로와 접하고 남동측으로 소로와 접함.

* 토지이용계획: 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m), 중로(폭15m~20m), 일단의 공업용지 조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2020.03.25. 접수, 금480,000,000원)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 대부분 소멸 예정)

* 특이사항:

* 별도등기: 대지권의 목적인 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기 있음. 을구 1번 구분지상권 설정 (지상권자: 금천구, 2020.02.03. 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사엠앤디

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 2,431,912,500원

1.3. 상권분석

* 주변 입지: 가산디지털단지의 핵심 지역에 위치하며, 서울 서남부의 주요 업무 및 산업 지구.

* 유동인구: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역을 이용하는 수많은 직장인 및 방문객 유동인구 발생.

* 상업시설: 다수의 지식산업센터, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집하여 상업 활동 활발.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 도보 이용 가능 거리. 다수의 광역 및 시내버스 노선 운행으로 대중교통 편리.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상가에 다양한 편의시설(식당, 카페, 은행 등) 이용 가능.

* 교육환경: 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인 필요 (서울시남부교육지원청 문의 요망).

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권 인수: 금천구 명의의 구분지상권이 별도등기로 설정되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있음. 해당 권리의 구체적인 효력 범위 및 행사 내용에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 미납 공용 관리비: 2025년 11월 20일 기준, 가산테라타워 관리위원회에서 공용부분 관리비 1,935,201원의 미납 내역을 제출함. 매수인이 인수할 가능성이 있음.

* 임차인 보증금 및 차임 미상: 임차인 주식회사 엠앤디의 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있으나, 실제 계약 관계 및 지급 여부에 대한 확인이 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 명도 관련 변수: 현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 핵심 업무 지구인 가산디지털단지에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 지식산업센터로서의 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높으나, 등기부 상의 별도등기(구분지상권), 미납 공용 관리비 인수 가능성, 그리고 임차인 정보의 불확실성 등 권리관계 및 행정사항에 대한 추가적인 면밀한 조사와 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 가산디지털단지의 지속적인 성장 잠재력: IT, 제조업 등 다양한 산업이 밀집한 지역으로, 관련 기업들의 수요 꾸준.

* 우수한 교통 접근성: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 역세권으로 서울 시내 및 수도권 이동 용이.

* 지식산업센터의 안정적 임대 수익: 법인 임차 수요가 높아 공실 위험 상대적으로 낮음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 251,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 구분지상권의 영향, 미납 관리비 부담액, 향후 명도 가능성 및 비용, 그리고 시장 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 잠재적 리스크 요인을 충분히 감안하고, 추가적인 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.