나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8212 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제비동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8212 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제비동 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매4계 2025타경8212 | 소재지: 서울특별시 강서구 곰달래로33길 63, 제비동 제4층 제402호 (화곡동, 제이팰리스) | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 237,600,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8212 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8212 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 452-10 제이팰리스 제비동 제4층 제402호

물건 종류: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지 면적: 19.75㎡ (약 5.97평)

건물 전용 면적: 29.79㎡ (약 9.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각됨.

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 신정초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하고 있어 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 내용으로, 임차인과 주택임차권 승계인(주택도시보증공사)의 미배당 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이라는 점입니다. 낙찰자는 이 조건에 동의해야 하므로, 잔여 임차보증금에 대한 권리 승계 여부 및 관련 법적 검토가 필수적입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 기타 권리 관계는 등기부등본 등 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권 분석

본건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주거 기능과 함께 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 신정초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 편이어서 직장인이나 학생 등 다양한 수요층의 거주가 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 제4층 제402호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다. 도시형 생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 2필지가 일단의 장방형 토지로, 도시형 생활주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 동측으로는 약 6m, 북측으로는 약 4m 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차보증금 반환청구권 포기 조건부 매각입니다. 이로 인해 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 법적 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 또한, 공부상 내부 구조와 현장 내부 관찰이 상이하다는 점은 건축물대장과의 불일치로 인한 행정적 문제나 추후 재건축, 증축 시 불이익이 발생할 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역, 교육환경 보호구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 존재하므로, 건축 및 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다. 일반적인 검색 결과에서는 특별한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 위에서 언급된 제한 구역들에 대한 정확한 내용과 영향은 반드시 사전에 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동이라는 입지적 장점을 가지며, 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 도시형 생활주택으로 이용 중이며 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 그러나 임차보증금 관련 특이사항과 공부상 차이, 각종 도시계획 제한 사항 등은 낙찰자가 반드시 면밀히 검토하고 해결해야 할 중요한 부분입니다. 신중한 권리 분석과 현장 조사, 관련 법규 검토가 선행된다면 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

까치산역 역세권이라는 교통 편의성을 기반으로 한 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

임차보증금 관련 조건부 매각으로 인해 시장의 관심이 낮을 수 있으나, 이를 정확히 이해하고 인수 또는 해결 방안을 마련한다면 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

신정초등학교 등 교육 시설 인근으로 실수요자들의 관심 또한 기대해볼 수 있습니다.

다만, 복잡한 권리 관계와 토지 이용 제한 사항을 충분히 인지하고 투자해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계