나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경4005 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제3층 제301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재""월정초등학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2020.06.19.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10M 내외, 북측으로 노폭 약 4M 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경4005 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 372-18 신영베르디움에이 제3층 제301호

용도: 도시형생활주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 2020년 06월 19일

감정가: 226,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.19㎡ (약 4.0평)

건물면적 (전용면적): 21.66㎡ (약 6.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주거 환경으로는 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 및 도로

토지는 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 사다리형이며, 도시형생활주택(단지형다세대) 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다. 본건의 동측으로는 노폭 약 10M 내외, 북측으로는 노폭 약 4M 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 구역 지정은 항공기 소음의 영향을 받을 수 있음을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 1월 20일 접수된 인천세무서장의 압류(갑3)입니다.

3.2. 주요 권리 내용

* 등기부상 소유권보존(갑1, 2020.06.25) 이후 소유권이전(갑2, 2020.10.05)되었습니다.

* 2023년 5월 17일 주택도시보증공사의 가압류(갑4)가 말소될 예정입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 이주영 임차인은 2020년 9월 17일 전입 신고, 2020년 8월 20일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 해당 임차권은 230,000,000원의 보증금을 가지며, 등기부상 말소기준권리보다 선순위이며, 매각 후에도 인수될 가능성이 높습니다.

* 이주영 임차인은 2023년 8월 31일 배당신고를 하였으며, 본 경매(2025타경4005)의 강제경매 신청 채권자이기도 합니다. (을4, 2023.08.31)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 대항력 있는 주택임차권(이주영, 보증금 230,000,000원)이 있습니다. 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 다세대주택, 단독주택과 함께 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 북동측 인근에 월정초등학교가 위치하고 있어, 초등 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 및 부대시설

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재 설비 등을 갖추고 있습니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진입이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이주영 씨의 보증금 230,000,000원 인수 부담입니다. 본건의 감정가가 226,000,000원임을 감안할 때, 경매 배당으로 임차인의 보증금 전액이 변제될 가능성이 낮아, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 매수 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.2. 항공기 소음

본건은 공항 중요시설물보호지구 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 김포공항의 항공기 운항으로 인한 소음 피해가 예상됩니다. 이는 거주 환경의 질을 저하시킬 수 있는 요소입니다.

6.3. 건물 노후도

2020년 사용승인으로 건물 자체는 신축 연식이 짧으나, 주변 지역의 다른 다세대 및 단독주택과의 시너지 효과보다는 개별 건물의 가치 평가가 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연차가 짧고(2020년 준공) 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 도시형생활주택입니다. 다만, 가장 큰 문제는 대항력 있는 선순위 임차인 이주영 씨의 보증금 230,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 226,000,000원을 초과하는 금액으로, 사실상 매수인이 인수해야 할 총액이 감정가보다 높아질 수 있음을 의미합니다. 또한, 공항 소음의 영향도 고려해야 할 부분입니다. 신중한 권리 분석 및 추가적인 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연식(2020년)으로 건물 관리 상태 및 내부 시설이 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 월정초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 향후 지역 개발 및 재건축 가능성 등을 고려할 수 있으나, 현재로서는 임차인 인수 부담이 매우 큽니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원이며, 인근 유사 물건의 최근 실거래가(2026년 7월, 19.98㎡, 216,000,000원)를 고려할 때, 시장가치는 감정가 수준 또는 그 이하로 판단됩니다.

하지만, 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 230,000,000원을 제외한 순수 부동산 자체의 가치를 고려 하여 입찰가를 산정해야 합니다. 본건은 임차인이 채권자로서 직접 경매를 신청하였고, 임차인의 보증금이 감정가를 초과하므로, 실질적으로 매수인이 부담해야 할 총액이 매우 높아질 수 있습니다.

따라서, 실질적인 인수 비용(입찰가 + 인수 보증금 230,000,000원)이 시장가치를 초과하지 않는 선에서 보수적으로 접근 해야 합니다.

예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 210,000,000원 범위를 제안합니다.

(주의: 위 입찰가는 인수 보증금 230,000,000원을 제외한 금액이며, 최종 낙찰가는 추가적인 인수 비용을 반드시 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.