나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9171 [1] 서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제034호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1, 2호선 '신도림역' 남서측 인근에
위치하며, 인근은 대형몰, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는
지대로 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1, 2호선 '신도림역' 및 노선버스정류장이
소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 일반철골구조 철근콘크리트지붕 지하7층 지상40층 건물 내
제10층 제034호로서 (사용승인일: 2007-12-28)

외벽 : 복합판넬 마감 등
내벽 : 인테리어 마감 등임.

이용상태

본건은 현황 일반음식점(상호 : 보끄 철판볶음밥&오므라이스)으로 이용중인 것으로 추정되며, 입점업종에 제한이 있을 수 있으니 경매진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 중앙냉난방설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 판매시설, 업무시설, 문화 및 집회
시설, 운동시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 30m내외, 북동측으로 약 8m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(접합), 일반철도(저촉),
중로2류(폭 15m~20m)(접합) 상대보호구역(2015-04-06)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)
관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도
안전법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경9171 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 구로구 구로동 3-25 신도림테크노마트 제10층 제034호

1.3. 용도

판매시설 (집합건축물대장상 용도는 판매시설(일반음식점)임)

1.4. 감정가

452,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 13.02㎡ (약 3.94평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.87㎡ (약 17.81평)

건물제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

에이치에프엔이삼유동화전문

1.9. 특이사항

유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 1, 2호선 '신도림역' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 대형몰, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 1, 2호선 '신도림역' 및 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남동측으로 약 30m 내외, 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 일반철도 저촉, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당되어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 말소기준권리인 농업협동조합중앙회의 근저당(2008.04.16, 517,400,000원) 외 다수의 압류 및 임의경매개시결정이 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

농업협동조합중앙회의 근저당권 (2008년 04월 16일 접수)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 개요 및 비고란에 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (다만, 물건명세서 비고란에 소유자 점유, 현재 공실 상태로 명시되어 있어 지상권의 실체 존재 여부는 불분명합니다.)

3.4. 임차인 현황

본건은 임차인이 없는 것으로 파악되며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. (다만, 물건명세서 상으로는 소유자 점유 및 현재 공실 상태로 기재되어 있습니다. 임대 관계는 미상으로 표기되어 있어, 인수 보증금은 0원이지만 실제 점유 관계는 현황조사보고서를 참고해야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 본건 이용 현황 (추정)

현황 일반음식점(상호 : 보끄 철판볶음밥&오므라이스)으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 다만, 입점 업종에 제한이 있을 수 있으므로 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

4.2. 주변 상업 시설

신도림역 인근은 대형 쇼핑몰, 백화점, 다양한 판매시설 및 업무시설이 밀집한 상업 중심지입니다. 신도림테크노마트는 IT 및 전자제품 전문 상가로 알려져 있으며, 본건이 위치한 10층 역시 다양한 판매 및 근린생활시설이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 잠재적 고객층

신도림역을 이용하는 유동인구, 주변 아파트 및 오피스텔 거주자, 테크노마트 방문객, 인근 업무지구 종사자 등을 잠재적 고객층으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 편의시설

본 건물은 기본적인 위생·급배수설비, 중앙냉난방설비, 다수의 승강기설비, 주차설비, 화재탐지설비 등을 갖추고 있어 상업시설 운영에 필요한 기반 시설은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성 (유동화 물건)

'유동화물건'으로 분류되어 있어, 일반 경매 물건보다 인수 및 명도 과정에서 복잡성이 따를 수 있습니다. 권리관계가 복잡할 수 있으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

6.2. 공실 및 임대 현황 미상

물건명세서상 임대관계는 미상으로 표기되어 있으며, 소유자 점유 및 현재 공실 상태로 기재되어 있습니다. 이는 향후 임대 수익 창출 시 공실 리스크 또는 명도 관련 이슈가 발생할 가능성을 시사합니다.

6.3. 업종 제한 가능성

본건이 현재 일반음식점으로 추정되나, 집합건축물대장상 용도나 건물 관리 규약 등에 따라 입점 가능한 업종에 제한이 있을 수 있습니다. 입찰 전 반드시 업종 제한 가능성을 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한사항

토지이용계획상 과밀억제권역, 철도보호지구, 상대보호구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하여 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 지하철 1, 2호선 신도림역 인근에 위치한 신도림테크노마트 내 상가로, 교통 및 입지 조건은 우수한 편입니다. 감정가는 4억 5천2백만원이며, 건물 면적은 약 17.81평입니다. 권리관계상 말소기준권리 외 다수의 권리가 존재하나, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 또한, 입점 업종 제한 가능성에 대한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 신도림역 인근으로 풍부한 유동인구 확보 가능

* 대형 복합 상가 내 위치: 신도림테크노마트는 인지도가 높아 잠재 고객 유입 용이

* 업종 전환 가능성: 현재 추정 업종 외 다양한 판매, 근린생활시설 입점 가능성 타진

* 일반 상업지역: 다양한 상업 활동을 위한 용도적 이점

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 452,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황, 본 건의 실제 이용 가치, 권리 분석상 잠재적 리스크(유동화물건, 업종 제한 가능성, 공실 리스크 등) 및 명도 관련 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 실질적인 취득 비용을 감정가와 비교하여 판단할 필요가 있습니다. 현재로서는 권리 상 인수되는 부담이 없어 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 구체적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 시세 및 유사 물건의 낙찰가율을 파악한 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.