나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7202 [1] 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제4층 제401호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경7202 [1] 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제4층 제401호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경7202 | 소재지: 서울특별시 구로구 부일로15길 29-17, 제4층 제401호 (궁동, 로렉스) | 감정가: 422,000,000원 | 최저가: 216,064,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지

서울남부지방법원 2025타경7202 (1)

서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제4층 제401호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채권자: 소유자 김OO, 채권자 주OOOOOOO

사용승인일: 2020.11.25. (비교적 신축 건물)

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 422,000,000원

건물면적: 56.02㎡ (약 16.94평)

토지면적: 33.25㎡ (약 10.06평)

이용상태: 공동주택(다세대주택) (방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건 내 제4층

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 ""수궁동주민센터"" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 단독주택, 노변 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재한 기존 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 비교적 신축(2020년 사용승인) 다세대주택이 4층에 위치하고 있어 채광 및 통풍이 양호할 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 및 도로상태

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통시 됩니다. 북측으로 노폭 약 8m 내외, 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

특이사항으로는 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각된다는 점입니다. 이는 잔여 임차보증금에 대한 인수 부담이 매수인에게 발생하지 않을 가능성이 높다는 의미로 해석되나, 반드시 법원 및 관련 기관을 통해 최종적인 권리 포기 여부 및 세부 조건을 확인해야 합니다. 임대관계는 미상입니다.

3.2. 예상 명도 리스크

권리 포기 조건이 붙어 있어 명도(집을 비워주는 것) 난이도는 낮을 수 있지만, 명도 과정은 별도로 진행해야 하며, 조건부 매각 사항을 근거로 임차인의 협조를 이끌어내는 것이 중요합니다. 현장 방문을 통해 임차인의 점유 현황 및 협상 가능성을 파악하는 것이 필수적입니다.

4. 상권 및 주변 생활정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 주로 주거시설이 밀집된 기존 주택지대이므로, 대규모 상업시설보다는 노변 근린상가나 근린생활시설을 통해 생활 편의시설을 이용하는 구조입니다. 기본적인 생활 편의 시설은 갖추어져 있어 일상생활에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

4.2. 생활정보 및 설비내역

교육환경보호구역에 해당되어 주거 환경 측면에서 유리할 수 있습니다.

설비내역으로는 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

4.3. 혐오시설 유무

제시된 정보 및 주변 환경 평가('기존 주택지대', '제반 주위환경 보통')를 미루어 볼 때, 본건 주변에 직접적으로 인접한 대형 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리시설 등)은 없을 것으로 보입니다. 그러나 최종적인 판단은 반드시 현장 조사와 지자체 정보 확인을 통해 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 매각 조건 리스크

가장 큰 리스크는 '임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다. 조건이 충족되지 않거나, 매각 조건 해석에 오류가 있을 경우, 잔여 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 매각 전 법원 문건 및 매각조건을 면밀히 재검토해야 합니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한사항

제2종일반주거지역(7층 이하)으로 주거 용도에 적합하며, 도로에 접하여 건축 행위에 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발 165m)에 해당되어 향후 재건축 또는 증축 시 고도 제한 등 군사시설 보호법에 따른 규제를 받을 수 있으므로, 관련 기관에 최종적인 건축 제한 여부를 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 구로구 궁동에 위치한 비교적 신축(2020년) 다세대주택으로, 방 3개 구조의 전용면적 약 17평형입니다. 주위 환경 및 교통 여건은 보통 수준이나, 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 가장 중요한 권리분석적 측면에서는 임차보증금반환청구권 포기 조건이 붙어 있어 인수 금액 리스크를 낮출 수 있으나, 이 조건의 이행 여부와 명확한 해석이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

신축 다세대주택: 2020년 사용승인으로 건물의 가치 및 주거 환경이 양호합니다.

실거주 및 임대 수익 목적 적합: 방 3개 구조로 실거주 수요가 높으며, 매매가 대비 전세가율을 고려하여 임대 수익 목적으로도 접근 가능합니다.

권리분석적 장점: 임차보증금 반환청구권 포기 조건으로, 조건만 확실하게 확인된다면 권리 관계가 비교적 깔끔해질 수 있는 기회입니다.

제2종일반주거지역: 안정적인 주거 지역이며, 장기적으로는 주택 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계