나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6278 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-12 더플레이스 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-01-28

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경6278 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-12 더플레이스 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매15계 2025타경6278 | 소재지: 서울특별시 강서구 가로공원로84길 21, 제4층 제401호 (화곡동, 더플레이스) | 감정가: 209,400,000원 | 최저가: 167,520,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경6278 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경6278 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-12 더플레이스 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 209,400,000 원

토지면적: 12.38㎡ (약 3.75평)

토지 지분율: 1237.5

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 17.96㎡ (약 5.43평)

건물 지분율: 1796

건물 제시외면적: 36.40㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 조OO

특이사항: (정보 없음)

주의사항: 제시외 건물 포함, 위반건축물 표기 있음

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "화원중학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 보통입니다. 공항로와 인접하여 항공기 소음의 영향이 있을 수 있으며, 이는 장기적인 주거 환경에 영향을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 소유자는 김OO이며, 채권자는 조OO입니다. 경매 진행 시 채권·채무 관계 및 말소기준 권리를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 본건은 제시외 건물을 포함하여 매각되며, 집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있어 이에 대한 법적 및 행정적 처리에 유의해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 화곡동은 주거 밀집 지역으로, 소규모 상가 및 근린생활시설이 발달해 있습니다. 지하철 5호선 화곡역 역세권이라는 점은 유동인구 확보와 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 건물의 경우 도시형생활주택으로 이용 중이므로, 전반적인 상권보다는 주거지 내에서의 편의시설 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

단지형 다세대주택으로 이용 중인 본 건은 2017년 1월 사용승인되었습니다. 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치하며, 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 돌붙임, 내벽은 벽지, 창호는 새시 등으로 마감되어 있습니다. 주변에 화원중학교가 인접해 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 위반건축물 표기입니다. 2017년 3월 24일자로 주택과-16745호에 의거하여 4층 조립식패널조 무단증축 건으로 등재되어 있으며, 이는 향후 이행강제금 부과, 사용·수익 제한, 철거 명령 등의 행정 처분으로 이어질 수 있습니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 있어 현황과 공부상의 차이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역 외에 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 제한사항이 있어 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 5호선 화곡역 역세권이라는 교통상의 이점을 가지고 있으며, 비교적 최근에 준공된 건물이라는 점은 긍정적입니다. 그러나 위반건축물 등재 및 제시외 건물 존재, 다수의 토지이용계획 제한 등 해결해야 할 복합적인 문제점을 안고 있습니다. 이러한 문제점들을 사전에 충분히 인지하고, 법적·행정적 절차 및 비용을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

위반건축물 문제 해결 가능성과 그에 따른 비용, 그리고 공항 관련 규제 지역임을 감안할 때, 투자 가치 판단은 매우 신중해야 합니다. 만약 위반건축물을 합법화하거나 적법하게 처리할 수 있고, 향후 규제 완화 등의 요인이 발생한다면 가격 메리트가 있을 수 있습니다. 화곡역이라는 역세권 입지는 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 부분입니다. 그러나 현재 상태로는 잠재적 리스크가 크므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 실질적인 투자 가치를 평가해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매15계