나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9545 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-221 아인스빌 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9545 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 46-221 아인스빌 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9545
• 주소: 서울특별시 강서구 까치산로12길 9 아인스빌, 제2층 제201호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매14계 2025타경9545 | 소재지: 서울특별시 강서구 까치산로12길 9 아인스빌, 제2층 제201호 | 감정가: 179,000,000원 | 최저가: 143,200,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9545 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9545 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 46-221 아인스빌 제2층 제201호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '사무소' 기재, 현황 '주택' 이용)

감정가: 179,000,000원

토지 면적: 9.90㎡ (약 3.0평)

토지 지분: 9.9㎡ (약 3.0평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 40.75㎡ (약 12.3평)

건물 지분: 40.75㎡ (약 12.3평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 2층 201호

사용승인일: 2013년 05월 01일

외벽: 석재 붙임 마감 등

창호: 새시 창호 등

설비: 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기 설비 등

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 '화곡초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통 여건은 양호합니다.

1.3. 권리 분석

본건은 채권자의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

강제경매 절차에서는 통상적으로 경매 신청 채권자보다 선순위인 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸되는 것이 일반적입니다.

다만, 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 반드시 법원의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 통해 면밀히 확인해야 합니다. (본 제공 정보에는 별도 인수 권리 내역 없음)

임대 관계는 현재 미상인 것으로 조사되었습니다.

1.4. 상권 분석

본 물건이 소재한 화곡동 지역은 서울의 대표적인 주거 밀집 지역 중 하나로, 풍부한 배후 주거 수요를 가지고 있습니다.

인근에 '화곡초등학교'와 같은 교육시설이 위치하며, 지하철 5호선 '화곡역'을 중심으로 상업 및 업무 시설이 발달하여 근린생활시설 이용이 편리한 환경입니다.

본건은 토지이용계획상 제2종근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중인 토지에 건축된 건물로서, 주변의 다양한 주거 형태와 상업 시설이 혼재되어 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활 정보

교통: 지하철 5호선 '화곡역' 이용이 가능하며, 인근 버스정류장을 통해 다양한 노선 이용이 가능하여 서울 시내 및 수도권 접근성이 좋습니다.

교육: '화곡초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 고려할 수 있습니다.

편의: 근린생활시설이 발달한 지역으로, 각종 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

용도 불일치: 집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주택'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이로 인해 추후 시정명령 또는 이행강제금이 부과될 수 있으며, 관련 법규 위반에 대한 확인 및 대처 방안 마련이 필요합니다.

임대 현황: 현재 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

도시계획적 제약: 본 건은 '중요시설물보호지구(공항)', '가축사육제한구역', '가로구역별 최고높이 제한지역', '대공방어협조구역' 등 다수의 도시계획 규제 하에 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위 시 제약을 받을 수 있으므로, 자세한 내용은 관련 부서에 확인이 필요합니다.

공항 관련 지역: '공항' 관련 보호지구 지정은 김포국제공항과의 인접성으로 인한 항공기 소음 및 관련 규제 영향을 받을 수 있습니다. (소음 영향 정도 및 구체적 규제 사항은 별도 확인 필요)

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택(현재 주택으로 이용 중)으로, 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설이 잘 갖춰진 입지 조건을 갖추고 있으나, 건축물 대장상 용도와 실제 이용 현황이 일치하지 않는 점, 그리고 다수의 도시계획적 제한 사항이 존재한다는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

1.8. 투자 포인트

활발한 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 이는 꾸준한 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

주거용 전환 잠재력: 현황 '주택' 이용으로, 관련 법규 및 절차에 따라 합법적인 주거용 전환이 이루어진다면 실거주 및 임대 수익률 측면에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

합리적인 투자 기회: 시장 상황 및 권리 분석 결과를 면밀히 검토하여 적정 입찰가를 산정한다면, 시세차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

소형 면적: 토지 및 건물 면적이 소형이므로, 초기 투자 부담이 상대적으로 낮아 소액 투자자에게도 매력적일 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계