나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9372 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제10층 제1004호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9372 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제10층 제1004호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9372 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제10층 제1004호 | 감정가: 340,000,000원 | 최저가: 340,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9372 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9372 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제10층 제1004호

용도: 다세대주택

감정가: 340,000,000원

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

토지 지분율: 927.9999999999999

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.44㎡ (약 7.70평) - 전용면적 기준, 공급면적은 별도 확인 필요

건물 지분율: 2544

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 오OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 12층 건물 중 제10층 제1004호입니다. 2021년 07월 29일에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 되어 있습니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 옥내 소화전, 기계식 주차 설비 등이 설치되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

토지는 6필지의 일단으로 이루어진 부정형 토지이며, 오피스텔 및 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 본건 북서측으로는 광대로, 남서측으로는 소로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 공항 시설 보호를 위한 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대보호구역, 대공방어협조구역(77-257m), 과밀억제권역 등에 포함되어 있습니다.

4. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 소유자는 오OO이며, 채무자 정보는 없습니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

주요 권리 분석 시 가장 중요한 사항은 주의사항에 명시된 임차인 관련 조건입니다. 임차인 이재희의 주택임차권을 승계한 주택도시보증공사가 매수인에 대해 "배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것"을 매각의 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인이 낙찰 후 해당 조건을 수락해야 하며, 만약 잔액 보증금에 대한 포기 및 말소 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 예상치 못한 추가적인 금전적 부담이나 분쟁에 휘말릴 가능성이 있음을 의미합니다. 매수인은 이 조건을 매우 신중하게 검토하고 인수 여부를 결정해야 합니다.

5. 상권 및 생활정보

본건은 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합된 곳입니다. 지하철 5호선 화곡역이 인근에 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용이 편리합니다. "화원중학교"가 가까이 있으며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임차인(주택도시보증공사) 관련 특이사항입니다. 매수인은 보증금 잔액에 대한 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각에 참여해야 하므로, 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 법규(수평표면구역) 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역)에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 재산권 행사에 일부 제약이 발생할 수 있습니다. 가축사육제한구역에 포함되어 있으나, 실제 가축 사육 시설 유무 및 그에 따른 환경적 영향은 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 파크아리온 102동 1004호는 2021년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 화곡역 역세권이라는 입지적 장점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 주위 환경 또한 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 생활 인프라가 우수합니다. 하지만, 임차인 관련 조건이 매우 특수하므로, 이 부분에 대한 법률적, 금전적 위험을 철저히 분석하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다. 이러한 리스크 요인만 잘 해결된다면, 신축 건물이라는 점과 입지 조건을 고려할 때 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서 즉시 거주 또는 임대가 가능하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

지하철 5호선 화곡역 역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

화곡동 일대는 지속적인 도시 개발 및 정비가 이루어지고 있어 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

임차인 관련 리스크를 성공적으로 관리할 경우, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계