나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9573 [1] 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1212호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산디지털단지역’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트형공장, 지식산업센터, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물 내 차량의 진·출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 가산디지털단지역(지하철 1·7호선) 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고편탄한 가장형 토지로서, 건부지(아파트형공장, 근린생활시설)로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건의 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1, 2 공히
도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트라멘저 (철근)콘크리트평스라브지붕 15층건 내 제12층 제1212호 외 2개호로서
외 벽 : 복합 판넬 마감 등
내 벽 : 인테리어 마감 등
창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

아파트형공장으로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 주차설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9573 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 481-10 벽산/경인디지털밸리2 제12층 제1212호

* 용도: 업무시설

* 감정가: 649,000,000원

* 토지면적: 40.15㎡ (약 12.14평)

* 건물면적: 152.44㎡ (약 46.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

* 주의사항:

* 특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ‘가산디지털단지역’ 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트형공장, 지식산업센터, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주변 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통상황

건물 내 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선)이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

대상 물건의 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m) 구역, 일단의 공업용지 조성 사업지역 등에 속해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물 제한표면구역, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2020년 1월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권(을9)입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리가 있습니다. 2003년 7월 11일 등기된 지상권설정등기(토지 을구 37번)는 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 와우커뮤니케이션(주) 대표 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 추후 명도 시에는 명도 가능 여부 및 소요 기간을 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 가산디지털단지의 특징

가산디지털단지는 서울 서남권을 대표하는 IT 및 산업 클러스터로, 지하철 1, 7호선이 교차하는 가산디지털단지역을 중심으로 발달했습니다. 이 지역은 높은 직장인 유동인구를 기반으로 하며, 평일 낮과 저녁 시간대에 유동인구가 집중되는 특징을 보입니다.

* 주변 상업 시설

다수의 오피스 빌딩, 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집해 있으며, 롯데 팩토리 아웃렛, 현대 아웃렛 등 대형 쇼핑몰이 입점해 있어 쇼핑과 식사를 동시에 즐길 수 있는 복합 상권입니다.

* 상권 내 유동인구 및 소비 패턴

연령대는 30대, 40대, 50대 중장년층이 주를 이루며, 남성 비중이 높습니다. 주로 평일 낮 시간대와 금요일에 유동인구가 가장 많으며, 직장인 수요가 상권 매출에 큰 영향을 미칩니다.

* 혐오시설 여부

제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 해당 물건지 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 대규모 산업단지 특성상 관련 지원시설이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성

가산디지털단지역을 통해 지하철 1호선과 7호선을 이용할 수 있어 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 편리합니다. 또한, 주변 도로망이 잘 구축되어 있어 차량 이용 접근성도 양호합니다.

* 편의 및 문화시설

단지 내 및 주변에 다양한 쇼핑몰, 식당가, 카페 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 금천예술공장, 독산동 예술 거리 등 문화 공간과 가산 가족 공원과 같은 휴식 공간도 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거 환경

본 물건은 업무시설로 이용 중이나, 주변에 주거 시설도 일부 분포하고 있어 업무와 주거의 복합적인 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권

매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제약을 줄 수 있는 잠재적 리스크입니다.

* 유동화물건 및 공동담보

'유동화물건', '공동담보'라는 특수 물건 정보는 복잡한 채권 관계나 다수의 담보물건이 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 이는 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 이슈 발생 가능성을 내포할 수 있습니다.

* 일체 이용 중인 복수 호실

물건명세서상 1212호, 1213호, 1214호가 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점은, 실제 이용 상태와 공부상의 등기 내용 간 차이가 있을 수 있음을 의미합니다. 이는 명도 과정이나 향후 건축물대장 정리 등에서 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 향후 개발 제한

토지이용계획상 지구단위계획구역, 중로1류, 대공방어협조구역, 국가산업단지, 산업시설구역 등 다양한 규제가 존재하여 향후 용도 변경이나 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 가산동, 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 업무시설입니다. 우수한 교통 환경과 풍부한 배후 수요, 그리고 잘 발달된 주변 상권은 분명한 장점입니다. 감정가 6억 4,900만 원에 대한 현재 시세 및 시장 동향 분석이 선행되어야 하겠지만, 152.44㎡(약 46.11평)의 넓은 전용면적과 0원의 인수 보증금은 매력적인 요소입니다.

그러나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 인수 부담, 유동화물건 및 공동담보라는 특수 물건 정보, 그리고 3개 호실이 일체로 이용 중인 점 등은 주의 깊게 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 권리관계 및 이용 현황에 대한 철저한 사전 조사 없이는 예상치 못한 문제를 겪을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최적의 입지

가산디지털단지역 초역세권으로, 1, 7호선 더블 역세권을 통한 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 풍부한 배후 수요

약 1만 2천여 개 이상의 기업이 밀집해 있어 풍부한 직장인 유동인구를 확보하고 있으며, 이는 상권의 안정성을 높입니다.

* 잘 발달된 상업 및 생활 인프라

단지 내 및 주변에 쇼핑몰, 외식 시설, 문화 공간 등이 잘 갖춰져 있어 업무 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 넓은 전용 면적

152. 44㎡ (약 46.11평)의 넓은 전용 면적은 다양한 업종의 활용도를 높일 수 있습니다.

* 인수 보증금 0원

임차인이 존재하나, 인수해야 할 보증금이 없어 명도 부담이 상대적으로 적습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 해당 물건의 감정가 6억 4,900만 원을 기준으로, 시장 시세, 경쟁 물건 현황, 그리고 앞서 언급된 권리 분석 및 특수 물건 정보 등 모든 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다. 특히, 인수해야 하는 지상권 및 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보로 인한 잠재적 위험을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 긍정적인 요인이지만, 이러한 복합적인 요인들을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 최종 입찰가 산정 시에는 전문가와 상담하여 시장 상황 및 낙찰 사례 등을 충분히 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.