나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9417 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-35 첼시하우스 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9417 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-35 첼시하우스 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

• 사건번호: 2025타경9417
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 424-35 첼시하우스 제6층 제602호
• 용도: 도시형생활주택

서울남부지방법원 경매14계 2025타경9417 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-35 첼시하우스 제6층 제602호 | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 205,000,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9417 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.1. 2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-35 첼시하우스 제6층 제602호

용도: 다세대주택 (기준시점 현재 도시형생활주택/단지형다세대로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 3. 면적 및 금액

토지면적: 18.04㎡ (약 5.46평)

토지지분: 18.04㎡ (약 5.46평)

건물면적: 25.32㎡ (약 7.66평)

건물지분: 25.32㎡ (약 7.66평)

건물 제시외면적: 24.94㎡ (약 7.55평)

감정가: 205,000,000원

1.2. 입지 조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '월정초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 까치산역은 2호선과 5호선이 만나는 환승역으로, 양천구 신월동과 인접해 있어 교통 편의성이 높습니다.

1.3. 상권 분석

까치산역 주변은 인구 밀집도가 높은 지역으로, 지역 밀착형 업종과 역세권 업종이 공존하는 항아리형 상권을 형성하고 있습니다. 대로변을 따라 다양한 근린생활시설, 프랜차이즈 매장, 음식점, 카페 등이 입점해 있으며, 까치산 시장이 인접해 있어 지역 주민들의 일상적인 소비 활동이 활발한 편입니다. 특히 20-30대 여성 소비자를 타겟으로 하는 뷰티, 미용 관련 업종의 전망이 밝으며, 지역 주민들의 꾸준한 소비를 흡수할 수 있는 내실 있는 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활 정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층/지상 6층 건물 내 제6층 제602호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등이며, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 현재 도시형생활주택/단지형다세대로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, CCTV 설비가 갖추어져 있습니다. 본건 소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 424-35 일대이며, 인근에 월정초등학교가 있어 교육 환경 또한 갖추고 있습니다.

1.5. 권리 분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 신OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

주의사항으로 '제시외 건물 포함'이라고 명시되어 있으며, 감정평가서 요약에 따르면 전유부상 주택과-24543(2015.07.13.)호에 의거 위반건축물 표기(24.94㎡ 주거, 무단증축)가 등재되어 있습니다. 이에 따라 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 임대관계는 미상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 위반건축물 등재 사항입니다. 이는 건물 사용 및 철거, 시정명령 등과 관련된 추가적인 법적, 행정적 절차 또는 비용 발생 가능성이 있으며, 매수 후 부담이 될 수 있습니다. 또한, '공항' 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 인수 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동의 까치산역 인근에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통과 생활 인프라를 갖춘 입지입니다. 월정초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편입니다. 다만, 위반건축물 등재라는 중대한 하자가 있어 이에 대한 면밀한 검토와 추가 비용 발생 가능성을 충분히 인지해야 합니다. 제시외 건물 면적이 상당한 점도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크에도 불구하고, 낙찰가율이 적절하다면 입지적 장점을 활용한 실거주 또는 임대 수익 창출을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 5호선 까치산역 도보 이용 가능 거리로, 서울 시내 접근성이 용이합니다.

* 생활 편의시설: 인근 상업시설 및 까치산 시장 이용이 편리하며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 초등학교 인접: 월정초등학교가 가까워 자녀가 있는 가정의 실거주 목적에 적합합니다.

* 잠재적 시세차익: 위반건축물 관련 문제를 해결하고 적절한 리모델링을 진행할 경우, 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 적정 낙찰가: 위반건축물 리스크를 감안하여 보수적인 관점에서 적정 낙찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매14계