나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9434 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제5층 제506호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9434 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제5층 제506호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9434
• 주소: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제5층 제506호
• 감정가: 255,000,000원
• 최저가: 255,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9434 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제5층 제506호 | 감정가: 255,000,000원 | 최저가: 255,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9434 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9434 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제5층 제506호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '도시형생활주택'으로 등재)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 12.73㎡ (약 3.85 평)

건물면적: 15.03㎡ (약 4.55 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음 (제시된 정보 기준)

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 5호선 화곡역이 도보 약 10분 거리에 위치해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항은 매각의 조건으로 제시된 주의사항입니다. 임차인과 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수하는 임차보증금 채무가 없다는 것을 의미하지만, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

주거용 건부지로 이용 중인 본건 주변으로는 단독주택, 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 인근에는 화곡본동시장, 나누리병원, 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층에 위치한 도시형생활주택입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 도시가스 보일러를 이용한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 승강기, 지하 주차장, 화재 탐지 설비, 스프링클러, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 북측 하향 완경사지 내 자체 지반은 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지입니다. 남측 및 서측으로는 폭 약 4미터, 동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 주의사항에 명시된 임차인 및 HUG의 조건부 매각 진행입니다. 매수인은 이 조건이 명확히 이행되는지 철저히 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)' 등 공항 관련 제한사항과 '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등이 존재하여 향후 건물 증축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. (주변에 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 소형 평수의 도시형생활주택으로, 입지 자체는 생활 편의시설이 잘 갖춰진 곳에 위치하고 있습니다. 하지만 소액의 투자자에게는 비교적 접근성이 좋으나, 강제경매 물건으로서 제시된 주의사항(임차인 보증금 관련)을 명확히 파악하고 진행해야 합니다. 건물 상태 및 편의시설은 양호한 편이나, 일부 거주 후기에서 겨울철 단열 아쉬움, 건물 노후화로 인한 방음 부족, 협소한 주차 공간 등이 언급된 바 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 장점:

- 비교적 저렴한 감정가로 소액 투자 또는 실거주 가능

- 생활 편의시설 인접 (마트, 병원, 시장 등)

- 대중교통 접근성 양호 (5호선 화곡역 인근)

- 신축급 건물 (2021년 준공으로 추정)

- 단점:

- 강제경매 물건으로 임차인 보증금 관련 조건부 매각 리스크 존재

- 공항 관련 지역 지구 지정으로 인한 개발 제한 가능성

- 건물 노후화에 따른 방음, 단열, 주차 공간 등 관리 필요 (거주 후기 기반)

- 소형 평수로 인한 투자 회수 시점 및 임대 수요 변동성 고려 필요.1.서울남부지방법원 2025타경9434 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9434 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1169 더숨153 제105동 제5층 제506호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '도시형생활주택'으로 등재)

감정가: 255,000,000원

토지면적: 12.73㎡ (약 3.85 평)

건물면적: 15.03㎡ (약 4.55 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 송OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음 (제시된 정보 기준)

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 5호선 화곡역이 도보 약 10분 거리에 위치해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 소유자 겸 채무자는 송OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 가장 중요한 권리사항은 매각의 조건으로 제시된 주의사항입니다. 임차인과 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소해야 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인이 인수하는 임차보증금 채무가 없다는 것을 의미하지만, 해당 조건의 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

주거용 건부지로 이용 중인 본건 주변으로는 단독주택, 다세대주택과 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 인근에는 화곡본동시장, 나누리병원, 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 생활 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 5층에 위치한 도시형생활주택입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다. 도시가스 보일러를 이용한 난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 옥내 소화전, 승강기, 지하 주차장, 화재 탐지 설비, 스프링클러, CCTV 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 필지 및 도로 대비 북측 하향 완경사지 내 자체 지반은 등고 평탄하게 조성된 사다리형 토지입니다. 남측 및 서측으로는 폭 약 4미터, 동측으로는 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 주의사항에 명시된 임차인 및 HUG의 조건부 매각 진행입니다. 매수인은 이 조건이 명확히 이행되는지 철저히 확인해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 '중요시설물보호지구(공항)', '수평표면구역(수평표면)' 등 공항 관련 제한사항과 '가축사육제한구역', '대공방어협조구역', '과밀억제권역' 등이 존재하여 향후 건물 증축이나 개발에 제한이 있을 수 있습니다. (주변에 혐오시설에 대한 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.)

1.7. 종합 의견

본건은 소형 평수의 도시형생활주택으로, 입지 자체는 생활 편의시설이 잘 갖춰진 곳에 위치하고 있습니다. 하지만 소액의 투자자에게는 비교적 접근성이 좋으나, 강제경매 물건으로서 제시된 주의사항(임차인 보증금 관련)을 명확히 파악하고 진행해야 합니다. 건물 상태 및 편의시설은 양호한 편이나, 일부 거주 후기에서 겨울철 단열 아쉬움, 건물 노후화로 인한 방음 부족, 협소한 주차 공간 등이 언급된 바 있습니다.

1.8. 투자 포인트

- 장점:

- 비교적 저렴한 감정가로 소액 투자 또는 실거주 가능

- 생활 편의시설 인접 (마트, 병원, 시장 등)

- 대중교통 접근성 양호 (5호선 화곡역 인근)

- 신축급 건물 (2021년 준공으로 추정)

- 단점:

- 강제경매 물건으로 임차인 보증금 관련 조건부 매각 리스크 존재

- 공항 관련 지역 지구 지정으로 인한 개발 제한 가능성

- 건물 노후화에 따른 방음, 단열, 주차 공간 등 관리 필요 (거주 후기 기반)

- 소형 평수로 인한 투자 회수 시점 및 임대 수요 변동성 고려 필요.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계