나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경464 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 983-13 제가동 제3층 제302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 시흥3동주민센터 서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 시흥유통산업단지, 소규모 공동주택, 연립주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철1호선 석수역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 경사슬라브지붕 3층건 내 3층 302호로서
외벽: 치장벽돌쌓기, 외장석재 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

연립주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 5각형의 평지로 연립주택단지의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약50M 내외, 남측으로 로폭 약6M 내외, 북서측으로 로폭 약4M 내외 포장도로에 접하고 있음..

토지이용계획 및 제한상태

1) 시흥동 983-13: 도시지역, 준공업지역(2003-09-02), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2024-08-07)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

2) 시흥동 983-15: 도시지역, 준공업지역(2003-09-02), 광로1류(폭 70m 이상)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(서울특별시고시 제2020-174호(2020.5.1.))<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(건축선지정(대상도로 경계선 3M 후퇴 : 자세한사항 건축과확인))<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비사업의 사업시행구역(2024-08-07)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경464 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 983-13 제가동 제3층 제302호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 593,000,000원

* 토지면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

* 토지지분: 71㎡ (약 21.48평)

* 건물면적: 60.48㎡ (약 18.30평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 미래에셋생명보험 (등기부요약 참조)

* 특이사항: 대항력있는임차인 존재, 대도연립 소규모재건축사업으로 조합설립인가 상태이며, 낙찰자의 조합원 지위 승계 가능 여부 별도 확인 필요.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 금천구 시흥동 시흥3동주민센터 서측 인근에 위치하며, 시흥유통산업단지, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 중소규모 공장 등이 혼재하는 지역으로 주거 및 상업, 공업 기능이 복합된 환경임.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 석수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 동측 로폭 약 50M, 남측 로폭 약 6M, 북서측 로폭 약 4M의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준공업지역이며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있음. 특히, 소규모주택정비사업의 사업시행구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 11일 미래에셋생명보험의 가압류 (등기부 등에서 말소될 권리)

* 경매개시결정: 2025년 4월 2일 미래에셋생명보험주식회사의 강제경매 (10번 가압류의 본압류로 집행)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 및 지분 이전 이력 다수 확인됨 (갑4, 갑5, 갑8).

* 2024년 3월 11일 미래에셋생명보험의 가압류(금9,092,212원)가 말소기준권리이며, 이후 소상공인시장진흥공단의 가압류, 미래에셋생명보험의 강제경매 등이 말소 대상임.

* 등기부상 총 채권액은 54,914,662원임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김경태 (김 )

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자 및 확정일자: 2018년 10월 1일 (대항력 있음)

* 배당신고일자: 2025년 7월 1일

* 인수 보증금 합계: 0원

* 분석: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명시된 '인수 보증금 합계 0원'은 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무가 없음을 시사함. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 회수하거나, 다른 권리관계에 의해 낙찰자에게 인수되지 않는 경우임. 그러나 대항력 존치로 인한 명도 과정의 잠재적 분쟁이나 지연 가능성은 별도로 확인해야 함.

* 물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026년 2월 9일.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등은 해당 없음).

* 본건 매각 대상 부동산은 대도연립 소규모재건축사업으로 조합설립인가를 득한 상태이므로, 낙찰자의 조합원 지위 승계 가능 여부를 별도 확인해야 함.

4. 상권분석

* 지역 특성: 시흥유통산업단지와 주거, 근린생활시설, 중소규모 공장이 혼재된 지역임.

* 상업 및 생활 편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 개발 잠재력: 소규모주택정비사업(재건축) 구역으로 지정되어 있으며, 사업시행계획 인가가 완료(2026년 6월경)되어 200세대 규모의 아파트로 재건축될 예정임 (2, 4, 5, 6). 이는 향후 지역 가치 상승의 주요 요인이 될 수 있음.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 석수역 및 버스정류장 인접으로 대중교통 이용이 편리함. (정확한 도보 거리 등은 추가 확인 필요)

* 편의시설: 시흥3동주민센터가 인근에 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교육환경: (제공된 정보 부족, 추가 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김 은 2018년 10월 1일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 보유하고 있음. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당을 통한 보증금 회수 가능성을 전제로 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁, 강제집행 비용 발생, 또는 명도 지연의 가능성을 내포하고 있음.

* 재건축 사업의 불확실성: 소규모주택정비사업이 진행 중이나, 사업 진행 과정에서 예상치 못한 변수(사업 지연, 추가 비용 발생 등)가 발생할 수 있음. 또한, 낙찰자의 조합원 지위 승계 조건 및 절차를 사전에 철저히 확인해야 함. (2, 4, 5, 6)

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가 593,000,000원 대비, 유사한 연립주택인 한신빌라(73.84㎡)의 최근 매매가가 320,000,000원(2026년 7월 7일)으로, 상당한 시세 차이가 존재함. 이는 감정평가 시점의 시장 상황, 재건축 기대 가치 반영 정도, 혹은 최근 거래 사례의 특수성 등에 기인할 수 있으며, 본건의 실제 시장 가치 판단에 신중을 요함.

* 토지이용계획 및 제한사항: 준공업지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 등 다양한 법적 제한사항이 존재하므로, 건축 및 개발 관련하여 상세 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 연립주택으로, 지하철 1호선 석수역 인근에 자리하고 있으며, 대규모 재건축 사업(소규모주택정비사업)이 진행 중이라는 점에서 큰 투자 잠재력을 지니고 있음. 사업시행계획 인가가 완료되고 200세대 규모의 아파트로 재건축될 예정이라는 점은 긍정적인 요소임. (2, 4, 5, 6)

그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 인수 보증금은 0원이라 할지라도 명도 관련 리스크를 배제할 수 없음. 또한, 감정가와 최근 유사 물건의 실거래가 사이에 큰 격차가 있다는 점은 시세 판단에 있어 중요한 고려사항임. 재건축 사업의 구체적인 진행 상황, 조합원 지위 승계 조건, 그리고 예상되는 총 투입 비용 등을 종합적으로 면밀히 분석한 후 신중하게 접근해야 하는 물건임.

8. 투자 포인트

* 재건축 사업 가치: 소규모주택정비사업이 진행 중이며, 향후 신축 아파트 완공 시 상당한 시세 상승을 기대할 수 있음. (2, 4, 5, 6)

* 입지 조건: 지하철 1호선 석수역 인근으로 교통 여건이 양호하며, 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 안정적인 임대 수익 잠재력: 재건축 이전에도 연립주택으로서 실거주 및 임대 수익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 593,000,000원이나, 유사 면적(60.48㎡)의 연립주택임을 감안할 때, 가장 유사한 최근 거래 사례인 한신빌라(73.84㎡, 320,000,000원)를 기준으로 시세 분석 시 약 262,000,000원 수준으로 추정됨.

여기에 대항력 있는 임차인(보증금 145,000,000원, 인수 보증금 0원) 존재로 인한 명도 리스크, 재건축 사업 진행 및 조합원 지위 승계 관련 불확실성 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 보수적 접근 (현 시세 및 리스크 고려): 250,000,000원 ~ 300,000,000원

* 적극적 접근 (재건축 사업 가치 일부 반영 및 리스크 감안): 300,000,000원 ~ 380,000,000원

입찰 결정 전, 재건축 사업 관련 조합 및 서울시 금천구청과의 직접적인 소통을 통해 사업 진행 상황, 조합원 지위 승계 조건, 명도 예상 비용 등을 상세히 확인하고, 잠재적 수익성과 리스크를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.