나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경454 [1] 서울특별시 영등포구 당산동1가 14-6 트러스트 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동1가 소재 ""양화중학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 ""문래역(지하철2호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물내 제4층 제403호로서,
(사용승인일: 2022.12.03)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(2015-12-29)(서울남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축
+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 건축선(건축과 문의).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경454 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 영등포구 당산동1가 14-6 트러스트 제4층 제403호

* 용도: 다세대주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 제4층 제403호

* 사용승인일: 2022년 12월 3일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 335,000,000원

* 토지면적: 7.59㎡ (약 2.3평)

* 토지지분: 7.59㎡

* 건물면적: 16.80㎡ (약 5.1평)

* 건물지분: 16.8㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 영등포구 당산동1가 소재 "양화중학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "문래역(지하철 2호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 양호함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 11월 29일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권최고액: 334,400,000원)

* 경매개시결정: 2025년 4월 2일 접수된 농협은행의 임의경매 (채권액: 312,061,033원)

* 기타 등기사항: 소유권이전(매매), 소유권이전(2번신탁등기말소) 등기 존재.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 비고란에만 있어 인수 여부 불확실하나, 특이사항 없어 소멸 가능성 높음).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자 (사업일자): 2025년 1월 20일

* 확정일자: 2025년 1월 20일

* 배당신고일자: 2025년 4월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 배당 순위에 따라 보증금을 배당받게 되며, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 모든 권리가 소멸되므로 매수인이 인수하는 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 건물(2022년, 2023년 준공)의 전용면적 23.49㎡(약 7.1평)는 3억 7천만원, 26.58㎡(약 8.0평)는 4억 2천만원에 거래됨. (2026년 3월 거래 기준)

* 이를 바탕으로 평당 시세는 약 5,200만원 수준으로 분석됨.

* 본건은 전용면적 16.80㎡(약 5.1평)이며, 2022년 12월 준공된 신축 건물임.

* 유사 면적 및 신축 건물임을 감안할 때, 현재 시세는 약 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 추정됨.

* 감정가(3억 3천 5백만원) 대비 현재 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있음.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

* 본건이 속한 "트러스트" 건물은 2022년 12월 사용승인된 비교적 신축 건물임.

* 건물은 업무시설, 오피스텔, 다세대주택으로 복합 용도 사용 중이며, 본건은 다세대주택으로 이용 중임.

* 현대적인 설비(승강기, 개별난방, 주차시설)를 갖추고 있어 주거 편의성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 교통: 지하철 2호선 문래역 도보 이용 가능, 인근 버스정류장 이용 편리.

* 교육: 양화중학교가 인근에 위치.

* 생활: 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. 주변 아파트, 오피스텔 밀집 지역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

* 본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 등의 토지이용계획 및 제한 상태에 속함.

* 특히 교육환경보호구역은 서울남부교육지원청에 반드시 확인 요망.

* 기타 제한사항은 건축 및 개발 시 관련 법규 확인 필수.

6.2. 기타 리스크

* 임차인 김 은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있음. (보증금 6천만원)

* 신축 건물(2022년 12월 준공)이나, 사용승인 후 시간이 경과함에 따라 내부 하자 발생 가능성 존재.

* 공동담보 물건으로, 해당 건물 내 타 물건의 권리 관계나 문제가 본건에 간접적으로 영향을 줄 가능성 배제 불가.

* 주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 도심 지역으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동의 준신축(2022년 12월 사용승인) 다세대주택으로, 지하철 2호선 문래역 역세권에 위치하여 교통 및 입지 조건이 우수함.

감정가는 3억 3천 5백만원이나, 제공된 주변 시세 분석 결과 약 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로, 시세 대비 저평가된 투자 매력이 있는 물건임.

임차인은 대항력이 없어 매수인의 인수 부담은 없으며, 권리 관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 사용(거주 또는 임대)이 가능하며, 유지보수 부담이 적음.

* 지하철 2호선 문래역 초역세권으로 직장인 및 학생 등 다양한 임차 수요 확보에 유리함.

* 감정가 대비 현재 시장 시세가 낮아 낙찰 후 시세 차익 또는 시세 상승에 따른 수익 기대 가능.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건임.

9. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 유사 면적 및 신축 건물의 거래가는 약 2억 6천만원 ~ 2억 7천만원 수준으로 추정됨.

* 임차인의 보증금은 대항력이 없어 매수인이 인수하는 금액이 없으므로, 입찰가 산정에 반영되지 않음.

* 감정가(3억 3천 5백만원) 대비 낮은 시세를 고려하고, 투자 수익률을 확보하기 위한 보수적인 접근으로, 예상 입찰가를 2억 7천 5백만원으로 제안함. (275,000,000원)

* 본 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 것이며, 현장 조사, 권리 분석 상세 검토, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.