나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9255 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9255 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제2층 제203호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9255 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제2층 제203호 | 감정가: 299,000,000원 | 최저가: 239,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9255 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9255 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 359-42 엘케이드림빌 제2층 제203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 299,000,000원

토지면적: 16.94㎡ (약 5.12평)

건물면적: 26.42㎡ (약 8.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 강OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, "서울월정초등학교"에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 빌라, 소규모 아파트 단지, 다세대주택 등 다양한 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 환경이 형성되어 있습니다. 차량의 진출입이 가능하며, 남동측 인근에는 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"과 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다. 또한, 토지는 인접 도로 대비 등고·평탄한 정방형 토지로 북측으로는 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 일상적인 접근이 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행됩니다. 채무자 겸 소유자는 강OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리 관계는 주의사항에 명시된 임차인 관련 내용입니다. 임차인 임남건의 주택임차권 승계인으로 주택도시보증공사(HUG)가 존재하며, 매각 조건으로 매수인은 주택도시보증공사에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 승낙해야 합니다. 이는 보증금 승계 또는 포기와 관련된 복잡한 법률 관계가 존재함을 시사하므로, 정확한 인수 금액 및 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 화곡동 일대는 전통적으로 다세대주택 및 빌라 밀집 지역으로, 안정적인 배후 주거 수요를 확보할 수 있는 상권입니다. 소규모 근린생활시설이 지역 내에 분포하고 있어 주민들의 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 지하철 2·5호선 환승역인 까치산역이 인근에 위치하여 역세권의 상권 및 편의시설 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 이는 주거 가치를 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 환경으로는 "서울월정초등학교"가 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리한 환경을 제공합니다. 교통 면에서는 까치산역을 통해 서울 주요 도심으로의 이동이 용이하며, 다양한 버스 노선을 이용할 수 있어 출퇴근 및 일상생활에서의 이동성이 우수합니다. 주변에 형성된 소규모 근린생활시설 외에도 역세권 상권을 통해 다양한 편의시설, 식당, 병원 등을 이용할 수 있을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중대한 리스크는 임대차 보증금 관련 문제입니다. 임차인 측의 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권 포기를 요구하고 있으며, 이는 매수인이 예상치 못한 금전적 부담을 떠안거나 법적 분쟁에 휘말릴 가능성을 내포합니다. 정확한 미회수 보증금 액수와 HUG와의 구체적인 인수 조건을 면밀히 파악해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 공항 관련 구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역) 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역)에 포함되어 있어 건축이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 남측으로 접한 약 3미터 도로 역시 차량 통행에 다소 불편을 초래할 수 있습니다. 검색 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강서구 화곡동의 역세권에 위치하여 교통의 편리성과 초등학교 인접 등 생활 인프라 측면에서 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 소형 주거 공간으로서 1인 가구 등의 수요를 공략할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 그러나 임대차 보증금 관련 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 권리 관계는 본 물건의 가장 큰 위험 요소입니다. 매수인은 이 부분에 대한 철저한 사전 조사와 법률적 검토 없이는 투자를 결정하기 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

지하철 2·5호선 환승역인 까치산역 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

서울월정초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

건물 면적이 26.42㎡(약 8평)으로 소형 주거 상품을 찾는 수요층에게 적합합니다.

지역 내 시세 변동 및 개발 계획에 따른 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

상기 투자 포인트는 물건의 일반적인 장점을 기반으로 한 것이며, 권리 관계상의 복잡성(특히 임대차 보증금 관련)으로 인해 실제 투자 결정 시에는 추가적인 리스크 분석 및 전문가의 조언이 반드시 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계