나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9496 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9496 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9496 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제3층 제301호 | 감정가: 248,000,000원 | 최저가: 248,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9496 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9496 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 368-23 경민아트빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 248,000,000원

토지면적: 16.22㎡ (약 4.91평)

건물면적: 28.12㎡ (약 8.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 문OO

채무자: 문OO

채권자: 주OOOOOOO

건축물 사용승인일: 2018년 4월 19일

1.2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화원중학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 물건지 남측으로는 폭 약 6미터, 서측으로는 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 조건도 양호합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인입니다. 주의사항으로 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사에 대한 내용이 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 배당받지 못한 임대차보증금 잔액에 대해 채권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨을 의미합니다. 따라서 낙찰 후 해당 임차인과의 보증금 정산 문제 및 임차권 등기 말소 절차에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

화곡동 일대는 강서구의 대표적인 주거 밀집 지역으로, 다양한 연령대의 배후수요를 갖춘 곳입니다. 근린생활시설과 주택이 혼재된 지역의 특성상, 생활 편의 업종의 수요가 꾸준하며, 인근에 화원중학교 등 교육시설이 위치하고 있습니다. 다만, 대중교통 이용 시 지하철역까지 도보로 이동 시간이 다소 소요될 수 있습니다. 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 중 제3층 제301호로, 2018년 4월 19일에 사용승인을 받았습니다. 도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 설치된 것으로 탐문되었으나, 폐문부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부는 확인되지 않았으니 입찰 시 유의해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 '위반건축물' 표기입니다. 건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있어 향후 관련 법규에 따른 이행강제금 부과, 사용 및 수익 제한, 재산권 행사 등에 제약이 발생할 수 있습니다. 또한, 임차인 관련 주의사항에서 언급된 임대차보증금 잔액 처리 문제와 관련하여 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 내부 설비 상태 확인 불가, 토지이용계획 상 공항 관련 제한구역(중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역) 포함 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하여 주거 밀집 지역으로서의 기본적인 수요를 갖추고 있으며, 비교적 최근 건축된 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 건축물대장 상 위반건축물 등재, 임차인 보증금 관련 복잡한 권리관계, 내부 설비 상태 미확인 등 다수의 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사를 통해 발생 가능한 추가 비용 및 법적 문제를 면밀히 파악한 후에 입찰에 참여하는 것이 신중하게 판단될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

- 주거 밀집 지역으로 기본적인 임대 수요 확보 가능성.

- 비교적 최근 연식(2018년)의 건물로 신축 대비 가격 메리트 기대.

- 향후 화곡동 지역 개발 및 재건축 등 잠재적 가치 상승 가능성 고려.

* **주의**: 상기 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 권리 분석, 건축물 관련 조사 등을 통해 반드시 재확인하시기 바랍니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계