나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9193 [1] 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제2층 제202호 연립주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9193 [1] 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제2층 제202호 연립주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9193 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제2층 제202호 | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 222,400,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9193 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 86-4 에스케이이팰리스 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택 (연립주택)

감정가: 278,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 주OOOOOOO

준공일: 2018년 3월 26일

1.2. 면적 정보

토지면적: 12.08㎡ (약 3.65평)

건물면적: 27.91㎡ (약 8.44평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 입지조건

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 여건은 무난합니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 근거리에 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

1.4. 건물 및 토지 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 8층 건물 중 2층 202호이며, 2018년 3월 26일에 사용승인을 받았습니다.

외벽은 치장석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

이용 상태는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 및 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 연립주택, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

본 건은 남측으로 노폭 약 30미터, 동측으로 노폭 약 12미터, 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 사건입니다.

소유자이자 채무자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

등기사항전부증명서 상 임차권이 설정되어 있는 것으로 확인됩니다.

매각 물건 명세서상 특이사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인(주택도시보증공사)은 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건은 매수인이 부담하게 될 잠재적 위험 요소이므로, 계약 체결 전 반드시 명확하게 확인하고 처리해야 합니다.

1.6. 상권 및 생활정보

본 건은 신화중학교 남동측 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 다세대주택, 아파트 등 주거 시설과 근린생활시설이 혼재합니다.

생활 편의시설 이용이 용이하며, 기본적인 주거 설비(위생, 급배수, 난방, 승강기, 주차)를 갖추고 있습니다.

인근 버스정류장 및 지하철 5호선 화곡역을 통해 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 임차권 설정과 관련된 주의사항입니다. 매수인에게 임차인 및 주택도시보증공사가 임대차보증금 중 배당받지 못한 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것이 매각 조건으로 되어 있습니다. 만약 이 조건이 이행되지 않을 경우, 매수인이 해당 보증금 반환 채무를 인수하거나 추가적인 법적 분쟁에 휘말릴 가능성이 있습니다. 따라서 해당 임차권의 상세 내용과 보증금 회수 현황, 그리고 조건 이행 가능성을 철저히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.8. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 검색 및 지도 정보 확인 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다. 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보이고 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 2018년 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 토지와 건물이 일괄 매각되어 향후 활용 가치가 있을 수 있습니다. 하지만, 등기부상 임차권 설정 및 매각 조건에 포함된 임대차보증금 관련 특이사항은 본 건의 가장 중요한 리스크로, 이를 명확히 해결하지 않으면 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 권리 관계를 세밀하게 분석하고, 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건 이행 여부를 철저히 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

신축급 건물로 건물 가치가 유지되며, 향후 추가적인 관리나 수선 비용 발생 가능성이 낮습니다.

역세권(지하철 5호선 화곡역)에 인접하여 교통이 편리하고, 서울 도심 접근성이 우수합니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이하며, 향후 개발 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

권리 분석상 임대차보증금 관련 특이사항을 명확히 해결할 경우, 비교적 낮은 가격으로 취득하여 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계