나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9309 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9309 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9309 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제3층 제303호 | 감정가: 240,000,000원 | 최저가: 240,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9309 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9309 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 504-132 금호에스티지 제3층 제303호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 240,000,000원

토지면적: 19.66㎡ (약 5.95평)

토지 지분율: 1965.9999999999995 (전체 토지에 대한 지분)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 지분율: 2975 (전체 건물에 대한 지분, 일반적인 지분율 표기와 다름, 면적 기준 추정)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "한광고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 각급 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

- 교통상황: 본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

- 건물의 구조: 철근콘크크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제303호로, 2019년 12월 5일 사용승인을 받았습니다.

- 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

- 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

- 토지의 형상 및 이용상태: 2필지 일단의 가장형 완경사지로, 근린생활시설 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 남서측으로 노폭 약 8미터, 남동 및 북동측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

- 공부와의 차이: 없습니다.

- 기타 참고사항: 등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항이 있습니다.

- 임차보증금: 220,000,000원

- 임대차계약일자: 2020년 03월 16일

- 확정일자: 2020년 03월 18일

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주거 밀집 지역에 속합니다. 인근에 한광고등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편이며, 다양한 노선버스가 운행하는 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 차량으로의 접근성도 양호한 편이며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 도심 및 인근 지역으로의 이동이 용이합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

본 건의 가장 큰 특징은 임차권 등기 사항이 존재한다는 점입니다. 채무자 겸 소유자인 김OO 씨의 임차보증금은 220,000,000원이며, 임대차 계약일은 2020년 3월 16일, 확정일자는 2020년 3월 18일입니다. 이는 해당 임차인이 대항력을 갖추고 있음을 의미합니다.

특히, 주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)가 매수인에게 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것을 매각 조건으로 하고 있습니다. 따라서 매각으로 인해 인수되는 임차 보증금은 없으나, 이 조건이 이행되지 않을 경우 매수인이 추가적인 부담을 안게 될 가능성이 있습니다. 따라서 임차인과의 명도 협상 및 말소 조건 이행 여부를 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

화곡동 지역은 서울 서남권의 대표적인 주거 지역으로, 다양한 상업 시설과 편의 시설이 잘 발달되어 있습니다. 본 물건이 위치한 곳은 주거 단지가 밀집한 지역으로, 주변에 소규모 상점, 마트, 병원, 학원 등 생활 필수적인 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 또한, 대중교통 이용이 편리하여 유동 인구 또한 꾸준히 유지될 것으로 보입니다. 단지형 다세대주택으로 형성된 지역 특성상, 꾸준한 임대 수요가 예상되나, 경쟁 또한 치열할 수 있습니다.

5. 생활정보

본 건이 위치한 서울 강서구 화곡동은 교육, 교통, 생활 편의 시설 측면에서 비교적 우수한 입지를 자랑합니다. 인근에 한광고등학교가 위치하며, 학군 또한 양호한 편입니다. 주변에는 공원이 조성되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 다양한 상업 시설 및 편의시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 지하철 역과의 직접적인 거리는 명시되지 않았으나, 다수의 버스 노선이 운행 중이므로 교통 불편은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 임차권 등기 말소 조건 이행 여부입니다. 만약 매각 조건이 충족되지 않으면, 매수인에게 임대차 보증금 반환 의무가 승계될 가능성이 있습니다. 따라서 입찰 전, 임차인과의 소통 및 조건 이행 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

또한, 본 물건은 "중요시설물보호지구(공항)" 및 "원추표면구역"에 해당하므로, 건축이나 개발 관련 제한이 있을 수 있습니다. 김포공항과의 인접성으로 인해 소음 피해나 항공기 운항 관련 규제에 영향을 받을 수 있습니다.

지역적으로 화곡동은 빌라 밀집 지역이 많아 주차 문제나 건물 노후화가 간헐적으로 발생하는 지역으로 알려져 있으나, 본 건은 비교적 신축 건물(2019년 준공)이므로 건물 자체의 노후화 리스크는 낮습니다.

7. 종합 의견

본 서울남부지방법원 2025타경9309 (1) 물건은 신축에 가까운 다세대주택으로, 입지 및 생활 편의 시설 면에서 양호한 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 감정가 대비 임차보증금이 높은 점(220,000,000원)은 잠재적인 투자 가치를 시사할 수 있습니다. 그러나 임차권 등기 말소 조건이라는 중대한 권리 사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 협상이 필수적입니다. 이 조건이 원만히 해결된다면, 비교적 저렴한 가격으로 우량 물건을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

- 신축급 다세대주택: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용에 유리합니다.

- 양호한 입지: 학교, 상업시설, 교통 시설 접근성이 좋아 실거주 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

- 높은 임차보증금: 220,000,000원의 임차보증금은 감정가 대비 높은 비율을 차지하며, 이는 낙찰 후 보증금 인수 리스크가 해결될 경우 상당한 시세 차익 또는 수익률을 기대할 수 있음을 의미합니다.

- (주의) 임차권 등기 말소 조건 확인: 매각의 주요 조건인 임차권 등기 말소 관련 사항이 확실히 이행되는지 여부가 가장 중요합니다. 이것이 성사될 경우, 권리 분석상 매수인이 인수하는 부담은 없어집니다.

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