나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8743 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8743 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제3층 제302호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8743 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제3층 제302호 | 감정가: 287,000,000원 | 최저가: 146,944,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8743 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 308-15 다솜그랑빌 제3층 제302호

용도: 다세대주택 (철근콘크리트구조, 5층 중 3층)

감정가: 287,000,000 원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 송OO

1.2. 면적 정보

건물면적(전용): 29.22㎡ (약 8.84평)

토지면적(지분): 17.79㎡ (약 5.38평)

*본 물건은 다세대주택으로, 전용면적을 기준으로 작성되었으며 분양면적은 따로 명시되지 않았습니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '경인중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다.

주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

근거리에 지하철 1호선 오류역 및 개봉역이 위치하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 대상

본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다.

채무자와 소유자가 동일인(송OO)이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

본 물건의 가장 중요한 주의사항은 '임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각'입니다.

이는 매수인이 잔여 임차보증금에 대한 인수 의무를 사실상 면제받는 조건으로 해석되며, 매수인에게 매우 유리한 권리관계로 보입니다.

(최종적인 권리관계 및 매각 조건 이행 여부는 매각기일 전 법원 공고를 통해 반드시 재확인해야 합니다.)

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의 시설

주변은 다세대주택과 근린생활시설이 혼재된 소규모 주거 상권입니다.

기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 보이며, 상세 상권 발달 정도는 현장 조사가 필요합니다.

감정평가서 및 주변 환경을 바탕으로 볼 때, 특기할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 생활 정보 및 기타

건물은 위생, 급배수, 난방, 소화설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 주거 편의성은 확보되어 있습니다.

토지는 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 공항시설법 및 군사시설 보호법에 따른 제한이 일부 있습니다.

5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

5.1. 잠재적 리스크

첫째, 임대관계가 미상으로 보고되어 있으므로, 실제 점유 현황 및 주의사항에 명시된 임차인의 상태에 대한 정확한 파악이 중요합니다.

둘째, 다세대주택의 특성상 향후 아파트 대비 환금성(매각 용이성)이 낮을 수 있습니다.

셋째, 토지이용계획상 군사 및 공항 관련 제한이 있어 추후 재건축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 물건은 서울시 구로구 개봉동에 위치한 소형 다세대주택으로, 1호선 오류역 및 개봉역을 근거리에서 이용할 수 있는 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

특히 '임차보증금반환청구권 포기 조건' 매각은 매수인에게 잠재적인 금전적 리스크를 크게 줄여주는 매력적인 요소입니다.

실거주 또는 소액의 월세 투자 물건으로 적합하며, 입지 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

6. 투자 포인트

첫째, 권리상의 유리함: 임차인의 잔여 보증금 반환청구권 포기 조건으로, 매수인이 인수해야 할 채무 리스크가 최소화된 물건입니다.

둘째, 역세권 접근성: 지하철 1호선 오류역과 개봉역이 근거리에 위치하여 직장인 또는 학생 등 실수요층의 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

셋째, 소형 주택: 전용면적 60㎡ 이하 소형 주택으로, 향후 정부의 세제 혜택 등 정책적 수혜를 기대할 수 있는 투자 대상입니다.

넷째, 비교적 낮은 초기 투자 비용으로 서울 내 주택을 확보할 수 있는 기회입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계