나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9058 [1] 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제3층 제301호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9058 [1] 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경9058 | 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제3층 제301호 | 감정가: 328,000,000원 | 최저가: 262,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9058 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9058 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원

토지면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

건물면적: 40.68㎡ (약 12.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "우신고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

1.2. 2.교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하고 도보 10분 내외 거리에 지하철 1, 7호선 "온수역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

1.3. 건물 및 토지 현황

1.3. 1.건물 구조 및 상태

건축물 현황상 본 건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호이며, 사용승인일은 2020년 11월 25일임. 외벽은 외장석 붙임 마감 등이며, 창호는 PVC 창호임. 난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 주차장 등이 갖추어져 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중임.

1.3. 2.토지 형상 및 이용 상태

본 건 토지는 인접 도로 및 인접 토지 대비 평지에 위치한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임. 본 건 북측 및 북동측으로 노폭 약 8m, 약 6m의 포장도로에 접함.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 분류되어 있으며, 도로에 접함. 또한, 교육환경보호구역(남부교육청 확인 필요), 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당함.

1.5. 권리분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자는 김OO, 채무자도 김OO임. 채권자는 주OOOOOOO임.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각될 예정임. 이는 매수인에게 잔여 보증금 반환에 대한 부담이 발생할 수 있음을 의미하므로 면밀한 확인이 필요함.

1.6. 상권분석

본 물건이 위치한 궁동 지역은 우신고등학교 인근으로, 다양한 식당, 카페, 편의점 등 기본적인 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 편의를 제공합니다. 또한, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용 또한 편리한 편입니다.

1.7. 생활정보

교육 시설로는 우신고등학교가 인근에 위치하고 있으며, 서울정문학교 등도 가까이 있어 자녀 교육 환경으로 고려해볼 수 있습니다. 대중교통 이용 시 도보 10분 거리에 위치한 지하철 1, 7호선 온수역을 통해 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다. 대형 마트나 백화점과 같은 대규모 쇼핑 시설은 차량 이동이 필요하지만, 주변에 발달한 소규모 상권으로 일상생활은 충분히 영위할 수 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인 및 주택도시보증공사 관련 주의사항입니다. 매수인에게 배당받지 못한 보증금에 대한 반환 청구권 포기를 조건으로 하므로, 해당 임차인의 보증금 규모와 배당 현황을 철저히 파악해야 합니다. 또한, 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 내부 확인이 어려운 상황에서 집합건축물대장 및 외부 관찰만으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와는 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 주변 지역을 조사한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 검색되지 않았습니다. 다만, 본건 토지는 군사기지 및 군사시설 보호구역에 포함되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 사용승인)된 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 교통 편의성을 갖추고 있음. 그러나 임차인 관련 권리 문제가 매수인에게 부담으로 작용할 수 있어, 해당 채권 및 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고 신중하게 접근해야 함.

1.10. 투자 포인트

비교적 최근에 지어진 건물이라는 점과 온수역 역세권이라는 지리적 이점을 활용할 수 있음. 다만, 임차인 관련 리스크를 충분히 인지하고, 향후 시세 상승 가능성 및 임대 수익률 등을 고려하여 투자 가치를 판단해야 할 것임.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계