나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9058 [1] 서울특별시 구로구 궁동 OOOOOO OOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새날 · 평가일 2025.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 ""우신고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 도보 10분 내외 거리에 지하철 1.7호선 ""온수역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제301호로서,
(사용승인일: 2020.11.25)

외벽: 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북동측으로 노폭 약 8m, 약 6m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1) 궁동 209-24: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합) 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
2) 궁동 209-26: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9058 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 209-24 로렉스 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 328,000,000원

토지면적: 24.14㎡ (약 7.30평)

토지지분: 24.14㎡ (약 7.30평)

건물면적: 40.68㎡ (약 12.31평)

건물지분: 40.68㎡ (약 12.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2020년 11월 25일

건물명: 로렉스

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "우신고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있고 도보 10분 내외 거리에 지하철 1, 7호선 "온수역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 도로 및 인접 토지 대비 평지에 위치한 사다리형 토지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 북동측으로 노폭 약 8m, 약 6m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계 요약: 등기부등본상 현재 소유권 이전(갑2) 후 말소기준권리인 압류(갑3, 은평세무서장, 2024.04.03.) 이후 주택도시보증공사의 강제경매(갑4)로 진행 중입니다. 임차권(을1, 이현미)은 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 없으며, 기타 인수되는 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 345,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 1월 19일

* 확정일자: 2020년 12월 16일

* 배당신고일자: 2023년 8월 3일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권은 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리: 압류(은평세무서장, 2024-04-03). 본 경매로 인해 모든 권리(압류, 강제경매 포함)는 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황: 본 물건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치한 다세대주택 '로렉스' 3층 301호입니다. 건물은 2020년 11월 25일 사용승인된 신축 건물입니다.

* 인근 실거래가 분석:

* 인근 '퀸즈팰리스'(170-4번지, 2018년 건축) 45.47㎡ (약 13.75평) 4층 매물이 2026년 3월 10일 28,000만원에 거래되었습니다.

* 인근 '유펄스빌'(211-6번지, 2015년 건축) 53.03㎡ (약 16.04평) 6층 매물이 2026년 3월 12일 30,600만원에 거래되었습니다.

* 인근 '윤성주택6동'(178-23번지, 1993년 건축) 28.18㎡ (약 8.53평) 3층 매물이 2026년 7월 8일 13,000만원에 거래되었습니다.

* 시세 평가: 본 물건의 전용면적은 40.68㎡ (약 12.31평)입니다. 인근의 퀸즈팰리스(45.47㎡)와 면적이 유사하며, 유펄스빌(53.03㎡)보다는 작습니다. 최근 실거래가를 볼 때, 본 물건의 적정 시세는 약 280,000,000원에서 306,000,000원 범위로 추정됩니다. 윤성주택6동의 낮은 거래가는 건물 노후도 및 작은 면적 차이로 인한 것으로 판단됩니다.

* 감정가 비교: 본 물건의 감정가 328,000,000원은 최근 실거래가 범위보다 다소 높은 수준입니다. 감정평가 시점(2026년 3월 25일)과 최근 실거래가(2026년 3월)가 근접하나, 최신 시장 동향을 반영한 추가적인 분석이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 교육 환경: "우신고등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 향후 교육 관련 시설 신축 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 주거 편의시설: 건물 내에는 난방, 위생, 급배수 설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 이력: 본 물건은 이미 두 차례 재매각이 이루어졌습니다. 이는 경매 진행 과정에서의 복잡성, 권리관계의 문제, 또는 낙찰 후 명도 문제 등 다양한 원인에 기인할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건: 매각 조건 중 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"된다는 조항이 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, HUG가 채권자로서 경매를 신청하고 임차인으로서도 보증금 관련 권리를 가졌던 복잡한 관계를 고려할 때, 해당 조항의 정확한 법적 의미와 예상치 못한 추가 부담이 없는지에 대한 법률 전문가의 검토가 필수적입니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 및 주변 환경: 제공된 정보와 일반적인 지역 특성상 혐오시설 존재 가능성은 낮으나, 외부 지도 서비스 등을 통한 직접적인 확인은 제한되었습니다.

* 현장 확인의 어려움: 감정평가서에 따르면 현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인해 내부 구조, 이용 상황, 확장 여부 등이 집합건축물대장 및 외부 관찰 등에 의거하여 작성되었으므로 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2020년 11월에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 역세권(온수역 도보 10분)에 위치하여 기본적인 주거 가치는 높다고 판단됩니다.

그러나 감정가가 주변 시세 대비 다소 높게 책정되어 있으며, 두 번의 재매각 이력은 투자에 있어 주의를 요하는 부분입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별 매각 조건은 명확한 법률 검토 없이는 예상치 못한 위험을 초래할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 신축이라는 장점에도 불구하고, 높은 감정가, 재매각 이력, 복잡한 HUG 관련 조건 등 리스크 요소를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물(2020년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 지하철 1, 7호선 온수역까지 도보로 접근 가능한 역세권 입지입니다.

* 지역 개발 가능성에 따른 향후 시세 상승 여력이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 328,000,000원

* 주변 시세: 약 280,000,000원 ~ 306,000,000원 (2026년 3월 기준)

* 감정가 대비 시세 비율: 약 85% ~ 93%

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 재매각 이력 및 HUG 관련 특별 조건에 대한 위험 부담을 고려해야 합니다.

* 감정가가 주변 시세보다 다소 높게 책정된 점을 감안합니다.

* 낙찰 후 명도 및 권리관계 해소에 필요한 비용 및 시간 등을 예측해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정:

현 시세 하단부와 보수적인 접근을 고려하여, 감정가의 80% ~ 85% 수준을 제안합니다.

* 262,400,000원 (감정가 328,000,000원 * 80%)

* 278,800,000원 (감정가 328,000,000원 * 85%)

본 예상 입찰가는 참고용이며, HUG 관련 조건에 대한 법률적 검토 결과 및 현장 조사를 통한 추가적인 분석을 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.