나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8939 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-21

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8939 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제5층 제501호 다세대주택 경매

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서울남부지방법원 경매4계 2025타경8939 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제5층 제501호 | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 200,320,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서: 서울남부지방법원 2025타경8939 (1)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

물건 종류: 다세대주택 (도시형생활주택)

사건 번호: 서울남부지방법원 2025타경8939 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 357-8 로얄파크뷰 제5층 제501호

감정가: 313,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

사용 승인일: 2021.05.28. (신축급)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 지분 면적: 21.35㎡ (약 6.46평)

건물 전용 면적: 29.02㎡ (약 8.78평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 중 5층

외벽 마감: 치장벽돌붙임 등 마감

내부 이용 상태: 공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개웅중학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 다가구 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 주거지역입니다. 신축급 다세대주택으로 주거 선호도가 보통 이상인 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건은 북측으로 세로(좁은 길)에 접하고 있어 차량의 주정차가 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재합니다. 근거리에 지하철 7호선 '광명사거리역'이 위치하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다. (인근 거주 후기에 따르면, 지하철역과 버스 정류장이 도보 3분 거리로 편리하다는 평가가 있습니다. )

2.3. 생활 정보 및 상권 분석

본건이 위치한 개봉동 지역은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설(편의점 등)이 근거리에 위치하고 있습니다. 주요 상권은 광명사거리역 주변에 형성되어 있어 상업 시설 이용에 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

(※ 검색 결과, 해당 주소 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 과거 광명시-구로구 간에 쓰레기 소각장 및 하수처리장 관련 협의 사례가 있는 등 광역적 환경 시설 관련 내용은 참고할 필요가 있습니다. )

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 채권 관계

경매 구분: 부동산강제경매

채무자/소유자: 금OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있음. (말소기준권리 분석을 통해 소멸 여부를 판단해야 하지만, 후술할 '주의사항'과 연계하여 매우 중요함.)

3.2. 임대차 관계 및 특이 주의사항

임대관계 미상이나, 등기부상 주택임차권 등기가 확인됩니다.

가장 중요한 '주의사항'은 다음과 같습니다.

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사(HUG)의 **배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건**으로 매각이 진행됩니다.

이는 낙찰자가 인수할 금액은 없지만, **입찰 참여자는 임차권 관련 권리가 모두 정리된 상태로 명도 책임 없이 진행된다는 법원의 명확한 조건을 사전에 인지하고 응찰해야 합니다.** 만약 HUG가 해당 조건을 철회하거나 권리포기가 완료되지 않은 상태라면 매각조건이 변경될 수 있으므로, 매각기일 전 반드시 법원 공고문을 재확인해야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 최고 리스크: 매각 조건의 확인

본건의 최대 리스크는 **임차권 승계인(HUG)의 보증금반환청구권 포기 조건부 매각**이라는 점입니다.

이 조건이 확실하게 이행되지 않거나 문제가 발생할 경우 낙찰자에게 예상치 못한 추가 비용 부담이나 명도 지연 리스크가 발생할 수 있습니다. 법원에서 제시한 조건의 이행 여부(권리 포기서 제출 등)를 매각기일 전에 철저히 확인해야 합니다.

4.2. 기타 건축 및 입지 관련 리스크

건물용도는 도시형생활주택(단지형다세대주택)이며, 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 기타 법정 제한(교육환경보호구역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등)이 다수 존재하나 이는 해당 지역의 일반적인 제한사항입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 2021년 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 7호선 광명사거리역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

감정가 3억 1천 3백만 원은 신축급 빌라 시세를 반영한 것으로 보이며, 투자 가치는 충분합니다. 다만, **매각 조건(임차보증금반환청구권 포기 조건)이 매우 이례적이므로**, 입찰 전 반드시 이 조건의 완벽한 이행 여부를 확인해야 합니다. 이 조건이 확실하다면, 복잡한 임차인 명도 리스크 없이 진행될 수 있다는 장점이 있습니다.

5.2. 투자 포인트

신축급 주택: 2021년 사용승인으로 건물의 노후도가 낮아 향후 주거 만족도와 매각 경쟁력이 높습니다.

역세권 접근성: 7호선 광명사거리역 근거리 위치로 실수요자 및 임차 수요가 안정적입니다.

명도 리스크 경감 가능성: 임차권 포기 조건 매각이므로, 이 조건이 확실히 성립할 경우 일반적인 강제경매 물건보다 명도(인도) 과정이 간소화될 수 있습니다. (재차 법원 확인 필수)

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계