나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8859 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제3층 제302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8859 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8859 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제3층 제302호 | 감정가: 271,000,000원 | 최저가: 216,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8859 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 구로구 개봉동 132-44 지오펠리체 제3층 제302호에 대한 경매 물건 정보를 담고 있습니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경8859 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

본건의 용도는 다세대주택이며, 감정가는 271,000,000원입니다.

토지 면적은 20.20㎡ (약 6.11평)이며, 건물 면적은 29.80㎡ (약 9.02평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

소유자는 이OO이며, 채무자 역시 이OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

특이사항으로는 임차인 이녕민의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 개봉1동주민센터 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 서측 및 남측으로 각각 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당하며, 장애물 제한 표면 구역, 대공방어 협조 구역, 과밀억제 권역 등의 도시계획적 제한이 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 물건입니다.

소유자 겸 채무자는 이OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

가장 중요한 권리사항은 임차인 이녕민의 주택임차권과 관련된 내용입니다. 주택도시보증공사가 임차권을 승계하였으며, 매각 조건으로 매수인은 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기 말소를 진행해야 합니다. 이 조건은 본건 매수 시 반드시 확인하고 수용해야 할 핵심 사항입니다. 이 외 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주로 주거지대로 형성되어 있으며, 단지 내 또는 인근에 근린생활시설(소매점 등)이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변 환경은 일반적인 주택가 지역으로, 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

생활 편의를 위한 소규모 상점이나 서비스 시설은 어느 정도 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트 구조의 평스라브 지붕 5층 건물 중 제3층 제302호입니다.

외벽은 석재붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감 등으로 이루어져 있습니다.

내부 이용 상태는 다세대주택으로, 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물인 지오펠리체 내 유사 면적의 물건(예: 전용면적 29.96㎡)이 2025년 11월 3일 22,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 인근 개봉동 내 다른 연립/빌라의 경우, 2025년 10월부터 11월 사이에 약 1억 2천만원에서 3천만원대의 거래 사례가 다수 확인되었습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임차인과의 보증금 관련 문제입니다. 주택도시보증공사가 승계한 임차권에 대해 매수인이 보증금 반환 청구권을 포기해야 하는 조건은 금전적 손실 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 계약 전 철저한 확인이 필요합니다.

또한, 군사시설 보호 구역, 공항 시설법상 장애물 제한 구역 등 각종 도시계획적 제한 사항은 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

임대 내역이 현재 미상이라는 점도 권리 분석 및 명도 과정에서 불확실성을 야기할 수 있는 요인입니다.

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동의 일반적인 주거지역에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다.

접근성 및 기본적인 생활 편의 시설은 양호한 편이나, 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 주택도시보증공사가 승계한 임차인의 보증금 관련 조건입니다. 이 조건은 매수인의 신중한 판단을 요구하며, 해당 금액을 감안한 입찰가 산정이 중요합니다.

건물의 구조나 설비는 일반적인 수준으로 보이나, 실제 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 서울이라는 입지적 장점과 함께, 현재 감정가 271,000,000원을 기준으로 합니다.

임차인 보증금 관련 특이사항을 면밀히 검토하고, 해당 조건(보증금 반환 청구권 포기 등)을 수용할 경우, 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주변 실거래가를 참고할 때, 본건의 면적 및 위치 등을 고려하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

일반적인 주택가의 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계