나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8995 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-4 더웰 제5층 제503호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8995 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-4 더웰 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8995 | 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 272-4 더웰 제5층 제503호 | 감정가: 334,000,000원 | 최저가: 267,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8995 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8995 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 272-4 더웰 제5층 제503호

용도: 다세대주택

감정가: 334,000,000 원

토지면적: 23.73㎡ (약 7.18평)

건물면적: 28.24㎡ (약 8.54평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, '개웅초등학교' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다가구 및 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 여건 또한 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 소유자 겸 채무자인 김OO에 대한 주식회사 OOOOOOO의 강제경매 신청으로 진행되는 물건입니다. 권리관계상 가장 중요한 사항은 임차인 김정선의 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건입니다. 매각 조건에는 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 이에 따라 임차권 등기를 말소하는 것을 전제로 하고 있습니다. 이는 매수인이 임차인에게 지급되지 못한 보증금에 대해 주택도시보증공사에 별도로 청구할 수 있는 권리를 포기해야 함을 의미하며, 해당 권리 포기를 조건으로 경매가 진행됨에 따라 인수되는 임차인의 보증금 관련 위험이 매수인에게 귀속될 가능성이 있습니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 위치한 개봉동은 주택가와 더불어 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. '개웅초등학교' 등 교육시설이 인접해 있어 주거 안정성이 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 업종들이 발달해 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

건축물은 2021년 10월 8일에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 창호는 샷시 창 등으로 마감되었습니다. 기본적인 난방, 위생, 급배수 시설을 갖추고 있으며 승강기가 설치되어 있습니다. 인근에 서울개웅초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의시설을 갖춘 주거 지역으로 볼 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 임차인의 보증금 관련 조건입니다. 매수인은 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액에 대한 반환 청구권을 포기해야 하므로, 관련 금액이 클 경우 상당한 손실로 이어질 수 있습니다. 또한, 해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 지목이 '도로'인 경우에 한정된다는 점은 추가 확인이 필요합니다. 임대 관계에 대한 정보가 미상이라는 점도 불확실성을 더합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 임차 보증금 관련 위험이 매우 명확하게 고지된 물건입니다. 매수인은 이 임차 보증금 관련 조항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 주변 환경은 일반적인 주거 지역으로 안정적인 생활이 가능하나, 특별한 개발 호재나 상권 활성화 가능성은 낮아 보입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2021년에 준공되어 건물의 노후도가 낮다는 점은 장점입니다.

2. 주거 편의성: 초등학교가 인접해 있어 가족 단위 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

3. 가격: 현재 감정가 및 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 매수할 수 있다면 고려해볼 수 있습니다.

다만, 임차 보증금 관련 부담을 감안하여 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계