나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9065 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제3층 제305호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9065 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제3층 제305호 오피스텔 경매

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서울남부지방법원 경매16계 2025타경9065 | 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제3층 제305호 | 감정가: 216,000,000원 | 최저가: 172,800,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울남부지방법원 2025타경9065 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9065 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 82-1 리첸스타 제3층 제305호

용도: 오피스텔

감정가: 216,000,000원

토지면적: 5.75㎡ (약 1.74평)

토지 지분율: 575

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 20.04㎡ (약 6.06평)

건물 지분율: 2004

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가에 위치하며, 지하철 5호선 '영등포시장역'에서 남동측 인근에 자리 잡고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변 지역은 다세대주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 상업 및 주거 복합 지대로, 일상생활 및 경제 활동이 활발한 곳입니다. 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 있어 광역 교통망 또한 우수합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다. 매수인에게는 인수되는 권리 및 말소되는 권리를 면밀히 분석해야 합니다.

주요 주의사항으로는 임차인 임성욱의 주택임차권승계인인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 조건이 명시되어 있습니다. 매각 조건에 따라, 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소해야 합니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 조건이므로, 정확한 금액 산정 및 절차 확인이 필수적입니다.

등기부등본 상의 말소기준권리 확인과 더불어, 기타 제한물권, 가압류, 압류 등의 권리 관계를 철저히 검토해야 합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 영등포동5가는 영등포시장역을 중심으로 형성된 활발한 상업지구에 속합니다. 이 지역은 전통시장, 다수의 식당가, 소매점, 사무실 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 상권 활성화 정도가 높습니다. 주변에 오피스텔과 주거 건물이 많아 안정적인 임대 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다. 또한, 영등포역 및 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰과도 인접하여 상업 시설 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 생활정보

지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용할 수 있어 서울 시내 주요 업무지구 및 도심으로의 이동이 용이합니다. 다양한 노선버스가 운행되는 버스 정류장이 인접해 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 주변에 마트, 병원, 카페 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다. 다만, 일부 리뷰에서는 건물 내 주차 공간이 협소하다는 의견이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대차보증금 관련 특이사항: 가장 중요한 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 매각 조건입니다. 매수인은 임대차보증금 잔액에 대한 HUG의 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해야 하는 의무를 부담하게 되므로, 이에 대한 정확한 이해와 사전 확인이 필요합니다.

내부 상태 미확인: 감정평가 당시 내부 상태 확인이 불가했던 점은 중요한 리스크 요인입니다. 외형 조사에 기반한 평가이므로, 실제 내부 상태가 예상과 다르거나 수리·보수 비용이 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 재확인해야 합니다.

지역적 특성: 검색 결과상 영등포역 인근 일부 지역에 쪽방촌이나 과거 유흥업소 관련 언급이 있으나, 본건이 위치한 영등포시장역 주변은 주로 시장, 오피스텔, 근린생활시설 위주로 개발되어 있어 직접적인 혐오시설과의 인접성은 크지 않은 것으로 판단됩니다. 하지만 넓은 지역으로서 도시 재생 및 개발 과정에 따른 변화 가능성은 존재합니다.

토지이용계획 및 규제: 본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시관리계획의 영향을 받습니다. 이러한 규제는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 초역세권에 위치한 오피스텔로서, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 자랑합니다. 활발한 상권과 풍부한 유동인구는 임대 수익 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

하지만, 주택도시보증공사(HUG)와의 임대차보증금 관련 조건, 내부 상태 미확인으로 인한 불확실성은 반드시 고려해야 할 중요한 리스크입니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 사전 조사와 법률 검토를 거쳐 신중하게 접근한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 5분 이내 거리의 초역세권으로 탁월한 교통 편의성을 제공합니다.

풍부한 임대 수요: 주변의 다양한 상업 및 주거 시설로 인해 오피스텔 임대 수요가 꾸준하게 유지될 것으로 예상됩니다.

상권 발달 지역: 영등포시장역 중심의 상업 지역에 위치하여 상권 이용 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

잠재적 가치 상승: 지속적인 도시 개발 및 영등포 지역의 발전 가능성을 고려할 때, 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 명확화: 임차인 보증금 관련 조건을 명확히 해결하고 내부 상태를 면밀히 파악한다면, 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계