나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경394 [1] 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제827호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우솔 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1호선 ""독산역"" 북서측 근거리에 위치하며, 부근은 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하고 근거리에 지하철1호선 ""독산역""이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상15층 내 제8층 제827호 외1개로서, (사용승인일 : 2021.09.09.)
외벽 : 강화유리 및 석재붙임 마감 등,
내벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 ‘산업시설(공장)’임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 냉방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 ‘산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준공업지역 , 지구단위계획구역(2021-10-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합) , 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

본건 기호(가),(나)는 일명 ""튼상가""이며, 발코니를 확장하여 이용중인 것으로 조사되었는바 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

보증금 1200만원, 월세 120만원에 2025.05.26일까지 임대차계약 체결되어있음. (별첨 ""임대차계약서"" 참조.)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경394 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제827호

* 용도: 지식산업센터 (공부상 산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설))

* 감정가: 256,000,000원

* 토지면적: 11.40㎡ (약 3.45평)

* 토지지분: 11.40㎡ (약 3.45평)

* 건물면적: 44.88㎡ (약 13.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 가산동 327-5 지밸리더리브스마트타워 제8층 제827호. 지하철 1호선 독산역 북서측 근거리에 위치.

* 주위환경: 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 각종 노선버스정류장이 위치하고 근거리에 지하철 1호선 독산역이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

* 도로: 본건 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 집합건물 등기부상 국민은행 근저당권 (2021.10.21. 접수, 492,000,000원).

* 말소 예정 권리:

* 근저당권 (국민은행)

* 압류 (서울특별시 금천구)

* 임의경매 (국민은행, 사건번호 2025타경394)

* 압류 (서울특별시 금천구)

* 인수되는 권리:

* 구분지상권 (금천구, 2021.08.19. 접수). 매각으로 소멸되지 않으며 매수인이 인수함.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (톨플러스섬유)

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-05-27

* 확정일자: 2025-04-08

* 배당신고일자: 2025-04-17

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인에게 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서울특별시 금천구 가산동, 가산디지털단지 내에 위치하며 지식산업센터 및 근린생활시설이 밀집한 지역임.

* 주변 시설: 지하철 1호선 독산역 및 다수의 버스정류장이 인접하여 교통이 편리함.

* 잠재 임대 수요: 가산디지털단지는 IT, 제조업 등 다양한 업종의 기업이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있음.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본 물건이 위치한 G밸리(가산디지털단지)는 대규모 산업단지로, 내부에 은행, 병원, 식당, 쇼핑 시설 등 다양한 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있음.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용할 수 있으며, 주변 주요 도로와의 접근성도 우수하여 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 편리함.

* 혐오시설 유무: 현재 파악된 정보 및 일반적인 가산디지털단지 주변 환경 조사 결과, 인근에 직접적인 혐오시설이 파악되지는 않음. 다만, 산업단지 특성상 물류창고, 공장 등이 혼재할 수 있으므로 상세한 현장 조사가 필요함.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보, 유동화 물건: 본 건은 공동담보 및 유동화 물건으로, 채권자의 권리 행사에 따라 경매가 진행되었음.

* 용도 불일치 가능성: 공부상 '산업시설(공장)'이나 실제 이용 용도는 다를 수 있음. (예: 지식산업센터, 근린생활시설 복합 등). 건물 표제부상 '산업시설(공장), 지원시설(근린생활시설)'로 기재되어 있어 실제 활용 가능성에 대한 확인이 필요함.

* 합필 이용: 물건 1(827호)과 물건 2(828호)는 상호 간 벽체를 제거하여 구분 없이 일괄로 이용 중임. 이는 향후 독립적인 개별 매각이나 이용 시 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 원상복구 비용이 발생할 수 있음.

* 구분지상권 부담: 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하므로, 토지 이용에 제약이 발생할 수 있음. 이는 향후 건물 증축, 개축 또는 토지 활용 시 건축법 등 관련 법규 검토 시 제한 사항이 될 수 있음.

* 명도: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있으므로 철저한 명도 계획 수립이 필요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동, 지밸리더리브스마트타워 내에 위치한 지식산업센터입니다. 지하철 1호선 독산역에서 근거리에 위치하여 직주근접성이 우수하며, 가산디지털단지라는 배후 산업단지를 끼고 있어 상권의 안정성이 높다고 판단됩니다. 건물 구조 및 설비는 현대적이며, 이용 상태도 공부상 '산업시설(공장)'이나 실제로는 복합 용도로 사용될 수 있는 유연성을 갖추고 있습니다.

다만, 본 건은 인접 호실과 벽체를 제거하여 합필처럼 사용 중이라는 특이사항이 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재하여 토지 이용에 제약이 따를 수 있다는 점은 반드시 고려해야 합니다. 또한, 공동담보 및 유동화 물건이라는 점도 경매 절차 진행 시 참고해야 할 사항입니다. 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없으나, 명도 절차를 원만하게 진행하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 가산디지털단지 내 지밸리더리브스마트타워에 위치하며, 지하철 1호선 독산역 근거리에 있어 접근성이 양호한 편임.

* 임대 수요: IT, 첨단 산업 기업이 밀집한 가산디지털단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능함.

* 시세 차익 잠재력: 권리관계의 복잡성(구분지상권) 및 합필 이용 등 단기적 리스크 요인을 고려하여 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회가 있을 수 있음.

* 활용성: 공부상 '산업시설(공장)'이나 실제로는 지식산업센터 및 지원시설(근린생활시설)로 복합 활용 가능하여 임대 수익의 다각화가 가능함.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 256,000,000원입니다. 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 없으나, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 부담이 존재합니다. 이 구분지상권의 영향으로 토지 이용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 물건의 가치에 영향을 미칩니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 개별적인 시세 조사, 구분지상권의 내용 및 영향력 분석, 그리고 인접 호실과의 합필 이용에 따른 복구 비용 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

따라서, 현 단계에서는 감정가를 기준으로 하되, 구분지상권 인수 부담과 합필 이용에 따른 복구 비용 등을 신중히 고려하여 감정가 이하 또는 보수적인 접근을 통해 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.