나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8680 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 918-14 도양라비앙아파트 제6층 제605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더한감정 · 평가일 2025.02.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선ㆍ5호선 '까치산역' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상10층 건물내 제6층 제605호로서,
(사용승인 : 2016.07.08.)

- 외벽 : 석재붙임마감등,
- 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

폐문부재로 내부확인은 불가하였으나, 관련공부상의 용도는 업무시설(오피스텔)임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기설비 등이 설치된 것으로 탐문되며, 폐문부재로 내부 설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접토지 대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로서 현황 ""공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8680 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 918-14 도양라비앙아파트 제6층 제605호

용도: 오피스텔 (집합건축물대장상), 현황 주거용 사용

건축물 현황:

준공년도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층 지상10층

전용면적: 56.68㎡ (약 17.15 평)

토지면적: 16.93㎡ (약 5.12 평)

감정가: 286,000,000 원 (2억 8천 6백만원)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '까치산역' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 아파트, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 2호선 및 5호선 '까치산역'과 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

인접 도로:

본건 동측 및 서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

주변 시설:

'까치산역' 주변으로 상업 시설 및 주거 시설이 분포되어 있습니다. (※ 외부 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설이나 치명적인 부정적 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.2. 권리분석

등기부 현황 요약:

말소기준권리: 강서구 압류 (2020.04.08.)

말소 예정 권리:

* 갑1: 소유권보존 (코리아신탁주식회사)

* 갑3: 소유권이전 (진현철)

* 을3: 주택임차권 (최은미) - 말소 (전입 2018.09.28, 확정 2018.08.17)

* 갑5: 압류 (강서구)

* 갑6: 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑7: 압류 (강서세무서장)

* 갑8: 압류 (서울특별시)

* 갑12: 강제경매 (주택도시보증공사) - 본 건 경매개시 결정

전체 등기부채권 총액: 4,820,000,000 원

임차인 현황:

* 임차인: 이치훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-05-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (최은미)

보증금: 254,000,000 원

차임: 0원

전입일자: 2018-09-28

확정일자: 2018-08-17

배당신고일자: 2020-11-02

대항력: 없음 (※ 등기부상 주택임차권은 말소되었으나, 물건 보고서 특이사항에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.)

비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 최은미 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

인수 보증금 합계: 0원 (※ 상기 '주의사항' 조건에 따라, 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각될 예정입니다. 따라서 매수인이 직접 인수하는 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.)

1.3. 상권분석

최근 실거래가 동향:

본 건과 동일한 '도양라비앙아파트' 56.68㎡(약 17.15 평) 전용면적 기준으로,

* 2024년 1월 9일: 26,500만원 (2층)

* 2025년 9월 30일: 26,500만원 (2층) (※ 예정 또는 계약가로 추정)

* 2025년 2월 8일: 27,500만원 (9층) (※ 예정 또는 계약가로 추정)

최근 거래가는 2억 6천 5백만원에서 2억 7천 5백만원 사이로 형성되어 있습니다.

시세 동향:

감정가는 2억 8천 6백만원으로, 최근 실거래가 평균치보다 다소 높게 책정되었습니다. 최근 2025년 2월 거래된 9층 물건은 2억 7천 5백만원으로, 본건의 6층이라는 점을 감안할 때, 현재 시세는 2억 7천만원 내외로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

까치산역 인근에 위치하여 상업 시설 및 편의 시설 접근이 용이합니다.

건축물 상세:

* 건축주: 코리아신탁주식회사 (최초 보존등기)

* 사용승인일: 2016년 07월 08일

* 난방방식: 도시가스 개별난방

* 기타 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등 (※ 내부 설비 작동 여부는 현장 확인 불가)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건:

'대항력있는 임차인' 표기 존재 및 HUG 인수조건 변경, 임차보증금 관련 포기 조건 매각 사항은 명확한 권리관계 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다. 특히, HUG 측과의 조건 이행 여부, 미배당 잔액 발생 시 법적 문제 발생 가능성을 철저히 확인해야 합니다.

내부 확인 불가:

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가능하였으므로, 건물 상태, 설비 작동 여부, 실제 이용 상태 등을 사전에 파악하기 어렵습니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 등의 위험 요소가 될 수 있습니다.

용도 혼재:

집합건축물대장상 '오피스텔'로 등재되어 있으나, 현황 '주거용'으로 사용 중인 점은 향후 재산세 등 세금 문제나 법적 제약 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2016년 준공)인 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 '대항력있는 임차인' 존재 가능성과 HUG 인수조건 변경 및 임차보증금 관련 포기 조건 등 복잡한 권리관계로 인해 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 내부 미확인으로 인한 리스크와 주거용 사용으로 인한 제약도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 지하철역 및 도로망 접근성이 우수한 강서구 화곡동 소재.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 현대적인 건물 상태 기대.

* 시세 차익 잠재력: 현재 감정가 및 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 향후 시세 상승 여력 보유.

* 권리관계 명확화 시: 복잡한 권리관계가 명확히 정리될 경우, 안정적인 투자 가능성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가(2억 6천 5백만원 ~ 2억 7천 5백만원)와 감정가(2억 8천 6백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시세는 약 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 사이로 추정됩니다.

복잡한 권리관계 및 HUG 관련 조건, 내부 미확인 등의 리스크를 감안하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 270,000,000원 (2억 7천만원) ~ 280,000,000원 (2억 8천만원) 범위 내에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

권리 분석 및 특이사항에 대한 법률적 검토가 확실히 이루어진 후, 입찰가격을 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

(※ 인수 보증금 합계는 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 직접적인 부담이 되지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.