나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9476 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-18,24-572 강서파크뷰 투웨니퍼스트 제15층 제1502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 컬럼비아 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울우장초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역(5호선 화
곡역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상19층 건물 중
강서파크뷰 투웨니퍼스트 제15층 제1502호로서, (사용승인일: 2020.12.23)
외벽 : 돌 붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '오피스텔'로 이용중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '세장형'의 토지로서, 현황 '업무시설
, 도시형생활주택, 근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장
도로 및 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

24-18번지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경
제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(20
15-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역
지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역
(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억
제권역<수도권정비계획법>임.
24-572번지 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제
한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시
기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교
육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호
법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선(2019-04-03)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9476 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-18, 24-572 강서파크뷰 투웨니퍼스트 제15층 제1502호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상19층 건물 중 제15층 제1502호

* 사용승인일: 2020년 12월 23일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 4.99㎡ (약 1.51평)

* 토지지분: 4.99㎡ (약 1.51평)

* 건물면적: 28.09㎡ (약 8.49평)

* 건물지분: 28.09㎡ (약 8.49평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 232,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '서울우장초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다. 화곡역은 지하철 5호선과 연결되어 있으며, 강서구청, 강서경찰서 등 관공서와 각종 업무단지를 배후로 하고 있습니다.

2.3. 도로 접근성

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정등기(2025타경9476)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 가능 권리

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(박준혁)가 보증금 225,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으며, 전입일자는 2021년 8월 27일, 확정일자는 2021년 8월 2일입니다. 그러나 등기부등본상 해당 임차권(을1)은 말소(말소)되었으며, 임차인 현황에서도 '대항력: 없음'으로 기재되어 있습니다. 또한, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 특이사항 및 특별매각조건

* 특이사항: 대항력있는임차인, HUG 인수조건 변경.

* 주의사항: 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

* 물건명세서 참고사항: 임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

화곡역 상권은 다양한 업종이 혼재되어 있으며, 특히 판매 및 서비스업종 비중이 높습니다. 외식업 또한 안정적인 상권을 형성하고 있으며, 젊은 층의 수요가 증가하는 추세입니다. 신축 오피스텔의 입주는 젊은 층 유입을 더욱 늘릴 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 이마트에브리데이 화곡동점, 홈플러스익스프레스 화곡2점 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건은 서울우장초등학교와 인접해 있어 통학이 편리합니다. 서울우장초등학교는 서울 상위 81% 수준의 학군을 보유하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

임차인의 대항력이 없고 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되나, 특별 매각 조건으로 주택도시보증공사의 권리 포기가 명시되어 있습니다. 이는 매각 과정의 특수성을 나타내며, 해당 조건의 이행 여부를 최종 확인하는 것이 중요합니다.

6.2. 주변 개발 및 규제 리스크

본건 소재지는 도시지역, 일반상업지역 등으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 공항 인근이라는 점은 소음 등의 영향을 고려해야 할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 김해시 음식물 쓰레기 처리 시설 관련 강서구와의 갈등 사례, 강서구 내 기피시설(건설폐기물처리장, 서남물재생센터, 열병합발전소 등) 집중에 대한 주민 민원 등이 확인되었습니다. 이는 간접적으로 지역 이미지에 영향을 미칠 수 있으나, 본건 물건지 자체에 직접적인 혐오시설이 인접해 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔로, 교통 여건이 양호하고 서울우장초등학교와 인접하여 주거 편의성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 파악되어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 공항 인근 지역의 특성 및 복합적인 토지이용계획, 과거 기피시설 관련 이슈 등이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 화곡역 이용이 편리하여 출퇴근 및 대중교통 이용이 용이합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있습니다.

* 우수한 학군: 서울우장초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가구에 매력적입니다.

* 명도 용이성: 임차인과의 권리 관계가 명확하여 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 '강서파크뷰 투웨니퍼스트' 오피스텔의 최근 실거래가 정보는 확인되지 않았으나, 유사한 면적과 연식의 주변 오피스텔 시세는 대략 2.2억 원 내외로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다. 감정가는 232,000,000원이며, 인수할 임차보증금이 없는 점을 감안할 때, 주변 시세 및 현재 시장 상황을 고려하여 210,000,000원 ~ 225,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 예상치이며, 실제 입찰 시점의 경쟁 상황 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.