나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8726 [1] 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제5층 제502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경8726 [1] 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매16계 2025타경8726 | 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제5층 제502호 | 감정가: 278,087,500원 | 최저가: 222,470,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경8726 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경8726 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 907-12 해뜨는집 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 278,087,500원

토지면적: 17.00㎡ (약 5.14평)

건물면적(전용면적): 28.65㎡ (약 8.66평)

건물 제시외면적: 4.35㎡ (약 1.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 2.입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 영남초등학교 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 환경이 갖추어져 있습니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도 보통 수준입니다. 또한, 남측으로 약 6미터, 서측으로 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

1.1. 3.물건 현황

건물은 2021년 2월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 제5층 제502호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 내부 상태는 다세대주택으로 이용 중이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다. 토지는 3필지가 일단의 세장형 토지로, 공동주택(다세대주택) 및 제1종근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다. 감정평가 내역에 제시외 건물 4.35㎡ (약 1.32평)이 포함되어 있습니다.

1.1. 4.권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자이자 채무자는 김OO입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다. 주의사항으로는 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각된다는 점입니다. 또한, 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다.

1.1. 5.상권분석

본 물건이 위치한 독산동 일대는 주거 밀집 지역으로서 다세대, 다가구주택, 아파트 등이 분포하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어 지역 내 개발 행위에 일부 제한이 따르나, 이는 주거 환경의 안정성으로 이어질 수 있습니다. 영남초등학교 인근이라는 점은 교육 관련 상권 발달 가능성을 시사합니다.

1.1. 6.생활정보

교육 환경으로는 영남초등학교가 북측 인근에 위치하고 있어 자녀들의 통학이 편리합니다. 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 용품 구매 및 편의 시설 이용이 가능합니다. 교통 면에서는 인근 버스정류장과 차량으로의 접근성이 양호하여 시내외 이동이 용이합니다.

1.1. 7.잠재적 리스크

가장 주목할 점은 임차인 및 주택도시보증공사 관련 조건부 매각입니다. 매수인은 임차인 관련 잔여 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건을 이행해야 하므로, 이와 관련된 법적 검토 및 예상치 못한 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다. 또한, 4.35㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어 이에 대한 명도 또는 처리 과정에서 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재하여 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 임대 관계가 미상으로 알려져 있어, 현재 거주 중인 임차인이 있거나 향후 임대 시 보증금 및 월세 등 상세 내용을 파악해야 하는 불확실성이 존재합니다. 주변 지역에 대한 혐오시설 검색에서는 특별히 확인된 내용은 없으나, 주거 환경은 지속적인 관찰이 필요합니다.

1.1. 8.투자 포인트

본 물건은 2021년 2월에 사용승인된 비교적 신축 건물이라는 점에서 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다. 영남초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다. 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 감정가를 기준으로 시장 상황을 고려했을 때, 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.1. 9.종합 의견

서울특별시 금천구 독산동에 소재한 본 다세대주택 경매 물건은 신축 건물이라는 점과 교육 시설 인근의 주거 입지라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 임차인 관련 매각 조건, 제시외 건물 포함, 임대관계 미상 등 명도 및 권리 관계 정리에 있어 매수인의 철저한 사전 조사와 주의가 요구됩니다. 제2종일반주거지역으로서의 건축 규제 사항도 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 계획적으로 접근한다면 안정적인 주거용 부동산으로 투자 가치를 평가할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매16계