나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51188 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층103호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51188 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층103호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매1계 2025타경51188 | 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층103호 | 감정가: 146,000,000원 | 최저가: 116,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51188 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층103호

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매 (채권자 이OO)

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 강OO

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 금146,000,000원

건물면적 (전용): 14.14㎡ (약 4.28평)

토지면적 (대지권): 9.79㎡ (약 2.96평)

특징: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 1층에 위치하며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중인 원룸형 소형 주택입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

교통 여건: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 근거리에 경의중앙선 가좌역이 위치하고 있어 대중교통 이용은 대체로 무난한 편입니다.

주위 환경: 서연중학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 주거지역입니다. 제반 주위 환경은 대체로 양호합니다.

도로 및 지형: 동측 노폭 약 6미터, 남측 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해있습니다. 남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지 위에 건축되었습니다.

2.2. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하여 대규모 상권보다는 주거 밀집 지역의 근린생활시설을 주로 이용할 것으로 보입니다.

인근 다세대/단독주택 거주자들을 대상으로 하는 소규모 편의시설 및 음식점 등이 발달되어 있으며, 연희동 특성상 일부 특색 있는 상업시설도 근거리에 존재할 수 있습니다.

2.3. 생활정보

학군: 인근에 서연중학교 등 교육 시설이 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

편의 시설: 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성은 양호합니다.

혐오 시설: 주변 시설 검색 결과, 현재까지 본건 소재지 주변에 특별한 혐오 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 경매 참여 전 반드시 현장 답사를 통해 소음, 냄새, 일조 등 환경적 요소를 직접 확인해야 합니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리분석

매각 대상: 토지 및 건물이 일괄 매각되어 권리관계의 복잡성은 낮은 편입니다.

특이 사항: 등기사항전부증명서상 임차권이 설정되어 있으며, 임대차 현황은 다음과 같습니다.

- 임차보증금: 금160,000,000원

- 임차인: 이**

- 확정일자: 2022년1월11일

- 주민등록/점유개시일자: 2022년2월11일

말소기준권리보다 전입일자와 확정일자가 앞서는 선순위 임차인일 가능성이 높습니다. (말소기준권리 확인 필수).

3.2. 잠재적 리스크

선순위 임차인 리스크: 임차보증금 160,000,000원이 감정가 146,000,000원보다 높습니다.

만약 임차인이 대항력 있는 선순위 임차인이고, 배당을 전부 받지 못할 경우, 낙찰자가 미배당된 보증금 전액을 인수해야 하는 매우 중대한 리스크가 존재합니다.

따라서 입찰자는 보증금 인수액을 고려하여 입찰가를 신중하게 결정해야 하며, 사실상 감정가 이하로 낙찰받을 경우 보증금 인수액이 커지게 됩니다.

4. 종합 의견 및 투자 전략

4.1. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 소형 다세대주택(원룸형)으로, 입지 환경은 양호하나, 면적이 협소하여 실수요층이 한정적일 수 있습니다.

가장 큰 문제는 감정가를 초과하는 임차보증금을 가진 선순위 임차인의 존재입니다. 이로 인해 보증금 인수 가능성이 높아 사실상 권리관계가 매우 까다로운 물건에 해당합니다.

임차인 배당 관계 및 말소기준권리를 정확히 분석하여 인수 금액을 확정하는 것이 선행되어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

희소성: 서울 서대문구 연희동이라는 주거 선호도가 높은 지역에 위치합니다.

소액 투자: 면적이 작아 총액 자체가 낮게 형성되어 소액 투자자에게는 접근성이 있을 수 있습니다. (단, 인수 보증금 포함 총투자금액 산정 필요).

입지: 경의중앙선 가좌역 및 버스 노선 이용이 편리하여 대학생이나 1인 가구 임차 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

투자 전략: 임차보증금 전액 또는 일부를 인수하는 조건으로 입찰가를 산정해야 하며, 임차인과의 명도 협의 난이도 또한 높을 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다. 초보 투자자에게는 권장하기 어려운 물건입니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계