나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51188 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층103호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 ""서연중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반
주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 가좌역(경의
중앙선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제103호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측으로 노폭 약 6미터, 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(2003-10-20)(12층이하), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변
중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금160,000,000원, 범 위 : 주택전부
임대차계약일자 : 2022년1월9일, 주민등록일자 : 2022년2월11일
점유개시일자 : 2022년2월11일, 확정일자 : 2022년1월11일
임차권자 : 이**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본건은 서울서부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경51188 (1)입니다.

채권자는 이OO입니다.

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 410-26, 1층 103호

토지 면적: 9.79㎡ (약 2.96평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 14.14㎡ (약 4.28평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제1층 제103호

토지 이용상태: 공동주택 건부지로 이용 중인 사다리형 토지

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 146,000,000원

토지 면적: 9.79㎡ (약 2.96평)

건물 면적: 14.14㎡ (약 4.28평)

1.4. 경매 개요

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "서연중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 업무시설, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

근거리에는 가좌역(경의중앙선)이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 3월 24일 접수된 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경51188)입니다.

등기부상 권리 분석 결과, 강제경매개시결정 등기 이전에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 해당 임차인은 다음과 같습니다.

임차인: 이

임차보증금: 160,000,000원

주민등록일자/점유개시일자: 2022년 2월 11일

임대차계약일자: 2022년 1월 9일

확정일자: 2022년 1월 11일

본 임차인은 대항력이 있는 임차인으로 파악됩니다.

3.3. 인수되는 권리

본건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기 있음(임대차보증금 160,000,000원, 전입일자 2022. 2. 11, 확정일자 2022. 1. 11). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함."이라고 명시되어 있습니다.

이는 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다.

다만, 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택이 밀집한 주거지역이며, 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하고 있어 도심 속 주거 기능과 상업 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 주변 시세 분석

4.2. 1.최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

- 2026년 3월 18일 거래, 서울 서대문구 연희동 187-45 소재 (연희그린빌라), 전용면적 61.45㎡(약 18.6평), 2004년식 건물, 370,000,000원에 매매.

- 2026년 3월 13일 거래, 서울 서대문구 연희동 219-15 소재, 전용면적 44.37㎡(약 13.4평), 1986년식 건물, 285,000,000원에 매매.

- 2026년 3월 3일 거래, 서울 서대문구 연희동 1-103 소재 (연희빌라에이동), 전용면적 35.4㎡(약 10.7평), 1991년식 건물, 190,000,000원에 매매.

4.2. 2.시세 종합 분석

본건은 전용면적 14.14㎡ (약 4.28평)의 소형 다세대주택입니다.

제공된 최근 매매 사례 중 가장 유사한 면적(35.4㎡)의 물건은 190,000,000원에 거래되었습니다.

이를 평당 가격으로 환산하면 약 5,367,000원/㎡, 약 17,730,000원/평입니다.

본건의 감정가는 146,000,000원이며, 이는 14.14㎡ 기준 약 10,325,000원/㎡, 약 34,112,000원/평에 해당합니다.

제공된 시세 자료 대비 본건의 감정가는 면적 대비 매우 높은 가격으로 산정된 것으로 판단됩니다. 특히, 가장 유사한 면적의 거래 사례와 비교 시, 평당 단가 차이가 상당합니다.

이는 감정가가 특정 기준이나 시장 상황을 반영했을 가능성이 있으나, 시세와의 괴리가 크므로 신중한 접근이 필요합니다.

또한, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금(160,000,000원)이 감정가보다 높아, 인수될 경우 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

해당 지역은 주거지역으로서 기본적인 주거 생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

"서연중학교"가 인근에 소재합니다.

토지이용계획상 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 규제를 받을 수 있습니다.

5.3. 기타 편의시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

제공된 정보 상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 리스크

본건에는 대항력 있는 임차인이 점유 중이므로, 명도 과정에서 임차인과의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 인수 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.

임차인의 보증금(160,000,000원)이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 낙찰자가 인수해야 합니다.

임차인의 보증금이 감정가(146,000,000원)보다 높아, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 가능성이 높으므로, 낙찰 시 인수되는 보증금액을 반드시 확인하고 입찰가를 산정해야 합니다.

6.3. 기타 법규/제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 소형 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난합니다.

그러나 가장 큰 투자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 160,000,000원을 인수할 가능성이 높다는 점입니다.

감정가 146,000,000원 대비 임차보증금이 더 높다는 점은, 경매 진행 시 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 가능성이 크다는 것을 시사합니다.

따라서 낙찰 후 인수하게 될 보증금액을 고려하여 총 취득 비용을 산정하는 것이 필수적입니다.

제공된 시세 자료와 비교했을 때 감정가 자체도 다소 높게 책정된 것으로 보여, 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익을 위한 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

다만, 임차인 보증금 인수 리스크와 감정가 적정성에 대한 철저한 분석이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 146,000,000원입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 160,000,000원을 전액 인수할 가능성이 높다는 점을 최우선 고려해야 합니다.

경매 배당금으로는 감정가(146,000,000원) 이상으로 낙찰되어야 임차인 보증금 전액 변제가 가능할 것으로 보이며, 낙찰가율과 배당 순위에 따라 임차인 보증금의 일부 또는 전부를 인수하게 될 수 있습니다.

제공된 최근 시세자료와 비교 시, 본건의 감정가는 면적 대비 높게 책정된 경향이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.

9.2. 예상 입찰가

120,000,000원 ~ 140,000,000원

위 예상 입찰가는 감정가와 인수될 수 있는 임차인 보증금 리스크를 종합적으로 고려한 수치입니다.

실제 입찰 시에는 배당표 및 권리 분석 내용을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.